房貸種類有哪些？我適合哪種方案？每種方案差在哪？利率及額度的計算有什麼不一樣？8種房貸種類，包括指數型房貸、固定型房貸、階梯型房貸等，帶您來了解以及選擇適合自己的房貸。
內容目錄
房貸種類有哪些？
指數型房貸
※指數型房貸利率=定儲利率指數+加碼利率※
指數型房貸是最常見的房貸種類，根據定儲利率作為房貸利率的基礎，而定儲利率指數通常指銀行或郵局定存利率的平均值而定，會隨著市場變動而有所調整，具合理且公正，因此大多數的房屋貸款都是指數型的。
- 指數型房貸優點：利率合理、透明且公正
- 指數型房貸缺點：大部分提前償還需支付違約金
- 指數型房貸適合誰：首次購屋者、上班族、對利率走勢敏感者、不想提前還款者
固定型房貸
※固定型房貸利率=固定利率+機動利率※
固定型房貸不受市場利率波動影響，採『固定利率』的方式來計算，每月有固定應繳的本息，可讓貸款人清楚了解每月的支出，但缺點是利率比指數型還高。
- 固定型房貸優點：利率固定，不受市場波動影響
- 固定型房貸缺點：利率比指數型高、調整為機動利率需支付違約金
- 固定型房貸適合誰：上班族、不想提前還款者
階梯型房貸
※固定型房貸利率=定儲利率指數+個別加碼利率(分階段調高)※
階梯型房貸跟指數型房貸的計算方式很像，都是採『定儲利率』+『加碼利率』，但階梯型的加碼利率分為三階段，前期的利率較低，之後就會像階梯那樣越來越高，所以利率會漸漸調高。
- 第一階段：寬限期最長3年，這時只要支付利息，不需支付本金
- 第二階段：依約定每月攤還本金+本息
- 第三階段：採本息平均攤還法來償還剩餘的本金，每期的還款金額都相同
- 階梯型房貸優點：前期壓力較小，需償還金額較低
- 階梯型房貸缺點：後期壓力較大，需償還金額逐漸提高
- 階梯型房貸適合誰：首次購屋者、投資者
抵利型房貸
抵利型房貸是以存款折抵房貸本金，來減少利息的支出，貸款人只要將錢存入銀行指定的帳戶，就會視為還款並開始計算利息，直接從帳戶扣除房貸的本息。
- 抵利型房貸優點：減少房貸利息，可降低每月還款負擔、資金可靈活運用
- 抵利型房貸缺點：利率較高、存款額度有上限
- 抵利型房貸適合誰：有一定存款的人、想減少房貸利息、手上有足夠資金可運用
理財型房貸
理財型房貸又稱為回復型房貸、循環型房貸，可將償還的本金再借出來使用，而且隨借隨還，可將資金靈活運用。
- 理財型房貸優點：利率比信貸低、可隨借隨還不綁約、動用時才會計息
- 理財型房貸缺點：利率比一般房貸高、額度低、資金限制較多（不可投資房地產）
- 理財型房貸適合誰：短期急需資金、投資者、自營商、企業主
壽險型房貸
壽險型房貸也稱為保障型房貸，是與保險結合的一種方式，當申請人因意外導致無法還款時，銀行就可獲取保險公司的保險理賠金，可補足申請人尚未清償的房貸餘額；若清償房貸後還有餘額，會將剩餘金額退還給受益人。而繳費方式分成一次繳清與期繳。
- 一次繳清：保障穩定、總保費較低、若提前清償可額外獲得一份定期壽險保障、資金受限
- 期繳：保障較不穩定（若忘記繳款）、總保費較高、資金可靈活運用
- 壽險型房貸優點：利率較優惠、可分擔風險
- 壽險型房貸缺點：保險期限隨著房貸繳完，也跟著結束
- 壽險型房貸適合誰：家庭成員較多、本身職業屬高風險者
保證保險型房貸
保證保險型房貸適合本身信用條件不佳或自備款不足的人，可利用「額外投資」的方式來增加貸款金額；而銀行也可透過此方式，將風險轉嫁給保險公司。
- 保證保險型房貸優點：可補足自備款不足的部分
- 保證保險型房貸適合誰：條件不佳、自備款不足的人
理債型房貸
理債型房貸是利用房貸去整合信用卡、現金卡、信貸或車貸等，將高利率貸款整合成低利率貸款，延長還款期限、減少月付金，可降低每月的還款負擔。
- 理債型房貸優點：降低利率、減輕還款負擔
- 理債型房貸適合誰：名下有多筆高利率債務者
延伸閱讀：房屋貸款利率怎麼算？5大方法降低房貸利率
房貸還款方式有哪些？
本息平均攤還
將貸款的本金與利息加總起來，平均攤還於每期償還，每月還款金額固定，一開始償還的本金較少、利息較多，所以本金償還速度會較慢。
本金平均攤還
將貸款的本金平均攤還於每期償還，貸款期間的利息會依貸款餘額逐期計算，此方法的本金償還速度較快，但缺點是一開始的償還壓力會較大。
本金到期一次清償
每月只需繳交貸款利息，等貸款到期時再將本金一次償還，此方法可讓月付金減少、減輕每月還款負擔，但缺點是當貸款到期需一次清償本金，對一般人來說壓力較大，通常適合公司商業性貸款。
寬限期攤還
房貸寬限期通常為1~3年，在寬限期內只需繳交貸款利息，等寬限期結束後再攤還本息，適合一開始無足夠資金，想減輕還款壓力的人，但寬限期滿後，壓力就會開始增加。
延伸閱讀：房貸寬限期是什麼？申貸前必知的4大優缺點
我適合哪種還款方式？
可依自身條件及需求去做評斷。大部分常見的方式為「本息攤還」，每月還款金額固定，較能掌握自身財務的狀況；若是公司戶貸款，則會建議使用「本金到期一次清償」，在初期只要繳交貸款利息，貸款到期後再將本金一次償還；若購屋並非自住，想用來投資或出租，會建議將貸款年限拉長，來降低每月的還款負擔。
每種還款方式都有適合的對象，可依照自身需求選擇適合自己的還款方式，對房貸有疑慮或想了解還款方式、貸款方案，都可透過下方連結諮詢元滿專員，讓專員替您做詳盡的解說，替您解除心中的疑惑！
房貸可以提前償還嗎？
需看自身的合約內容。有的會規定提前償還本金需支付違約金；但有些是可以提前償還，且不需支付違約金，通常利率較高的方案都可以提前償還，但有利率優惠的方案就會綁約，所以還是要看各人申辦的方案為何以及貸款機構如何規定。
房貸提前償還流程
- 房貸清算：銀行會清算目前房貸剩餘額度，若清償需支付違約金，也會將違約金一併算入
- 房貸清償：將剩餘需償還的金額存入指定帳戶
- 申辦清償證明及塗銷抵押權：貸款清償後，需辦理清償證明及塗銷抵押權，將債務完整清除
- 送審完成：以上申辦資料確定無誤，並且確認債務已完整清除
- 完成：所有流程結束後，恭喜你已將貸款提早清償，已無債務囉！
房屋貸款的注意事項
準備足夠的自備款
建議準備好3~4成的自備款，可避免自備款不足而造成違約，或是先請專員將房屋進行估價，可先了解可貸額度有多少，也能避免自備款不足。
延伸閱讀：房屋貸款成數不足？5大方法提高房貸額度！
確認自身條件
若自身信用條件太差，就容易遭到銀行婉拒貸款，即使核貸，利率及額度可能也不理想，所以在貸款前就發現本身有信用瑕疵的話，建議先將信用分數提升再向銀行辦理房貸；不然另一種方法就是向民間辦理貸款。
仔細詳讀合約內容
貸款利率、額度及年限是否與當初說的一樣，以及提早清償是否需支付違約金，在簽約對保前務必先確認好合約上的內容，否則一旦簽下去，想後悔都來不及了。
房屋貸款常見問題QA
房屋貸款可以二次增貸嗎？
可以！若房屋原先已有貸款，但想再次申辦房貸，可向原貸款機構或其他貸款機構申辦房屋增貸；而另一種方法是申辦二胎房貸，可解決急需大筆資金的需求。
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