買房是許多人一生中少有的大筆支出項目，多數人都會辦理房屋貸款，而房貸比起其他貸款也更容易申辦、利率也較低。不過房貸流程要多久？審核時間長嗎？透過文章了解房貸流程及條件，教你如何申辦！
內容目錄
房屋貸款申辦流程
申請
時間：1天
提出申請後，銀行會看你的信用分數、收入穩定性、聯徵紀錄，來了解申貸人的狀況，所以建議
鑑價
時間：2-4天
銀行會評估房屋的價值，根據房屋的區域、類型、坪數、屋齡等，等銀行鑑價完成，就會通知可貸成數，最高成數是8成，一般都在6-7成。
審核
時間：2-4天
審核房屋價值與申請人的條件、工作及收入、負債等情形，依照需審核的事項提供相關資料及證明文件
照會
時間：1天
銀行會打電話給你，跟你確認個人資料、貸款額度及目的，這動作是要確認資料無誤，並且是本人申請的。
對保簽約
時間：1天
確認房屋貸款的金額、利率、額度、還款年限是否正確，雙方確認後即會進行簽約，若有不清楚的一定要問清楚，簽約後合約即生效，不得反悔。
※記得先驗屋再對保，如果遇到建商要求先對保再驗屋的不要照著做※
不動產抵押權設定
時間：1-2天
攜帶建物及土地權狀正本至地政事務所，申辦不動產抵押權設定，而銀行還會辦理火險和地震險，這部分需由自身負責繳納，一年一次直到貸款清償完畢。
撥款
時間：1天
所有流程完成後，款項將會立即撥入指定戶頭，之後每月就要記得準時繳納房貸，才不會影響信用分數哦！
※完整流程大約需要2-3個禮拜，但各階段的時間還是要依自身條件狀況而定，以及各金融機構的審核狀態※
房屋貸款要準備哪些資料？
房屋貸款的條件
- 申請人須年滿20歲
- 收入穩定
- 無信用瑕疵(建議信用分數維持在600分以上)
- 足夠的自備款(建議為房屋總額的3~4成)
- 房屋沒有被設定抵押
- 房屋坪數不能太小(小於15坪的房屋核貸機率會大幅降低)
- 房屋不能被列為重大瑕疵(例如：海砂屋、傾斜屋、輻射屋)
房屋貸款的優點
- 利率低：房屋屬於高價值擔保品，拿房屋做為抵押品申請貸款，利率會比其他貸款低
- 還款期限長：最長還款期限為30年，而且提供最長5年的寬限期(只繳利息，不用攤還本金)
- 可貸額度高：房貸成數通常落在5~7成，最高可貸8成，相較於其他貸款，房貸的額度高出許多
房貸申請不過的原因
- 申請人信用分數低
- 申請人的負債比過高
- 工作及收入不穩定
- 有聯徵多查紀錄
- 申請人是警示帳戶
- 房屋價值低
- 申貸人年齡+貸款年限未符合規定(貸款人年齡+貸款年限<75 或房屋屋齡+貸款年限<50)
以上情形都會影響房貸流程的時間。想要縮短流程時間，首要條件就是提升自身的條件，本身條件不佳會造成審核更加嚴格、花更多時間，進而影響到整體的流程時間。
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推算自己可以負擔多少金額的房子及房貸
看月薪
建議每月的貸款金額不要超過月薪的3.5-4成(不超過3成更好)
例如：小新的月薪是4萬，那他每月的房貸金額不能超過14000~16000元；如果是雙薪家庭，總月收入是10萬，那每月的房貸金額不能超過35000~40000元。
銀行房貸是否會足額，會評估你每月的固定收入與支出
※每月須達到的固定收入=每月負債+未來房貸月付金+13000(銀行認定最低每月日常支出)*1.3※
例如：小新每月負債有信貸20000，未來房貸月付金為30000，則他的每月固定收入必須要有81900。（22000+30000+13000）*1.3=81900
看每月貸款負擔能力
假設貸款總額500萬元，利率3%，貸款期限30年(本息平均攤還)，那每月房貸負擔為21080元。
以每月貸款金額為月薪的3.5-4成來看，若是要負擔這金額的房貸，月薪必須為6萬。
》參考591房貸計算器，試算出自己的房貸金額
購屋總額=貸款額度+自備款
房屋最多可貸8成，通常會落在6-7成之間，所以如果要購買1000萬的房屋，自備款準備300~400萬會比較保險，預防貸款成數不足，臨時需要資金的問題。
延伸閱讀：房屋貸款利率怎麼算？5方法降低房貸利率
政府的優惠房貸方案
| 類型 | 整合住宅補貼資源實施方案 | 青年安心成家優惠貸款 | 公教人員築巢優利貸 |
| 申請時間 | 每年7-8月 | 不限時間，隨時辦理 | 依各銀行規定 |
| 利率 | 一般戶：0.562% ；弱勢戶：1.137% | 約1.555% | 約1.56% |
| 可貸額度 | 台北市最高為250萬 新北市最高為230萬 其餘縣市最高為210萬 | 800萬 | 依各銀行鑑價而定 |
| 還款期限 | 20年 | 30年 | 20-30年 |
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房屋貸款的注意事項
清楚瞭解合約內容
簽約前記得要仔細閱讀合約內容，像是利率及額度是否有誤、提前清償是否需支付違約金或還款的相關規定等，不要什麼都沒看就簽約，這樣很可能會損失自己的權益，導致日後產生麻煩的後果。
利率上升的可能
在購屋時，除了要評估當前的利率，也要考慮到日後若升息時，利率上升會不會造成還款上的負擔，考量自己在這幾十年間是否都能有穩定工作及收入可償還貸款。
貸款年限及寬限期的長短
還款年限越長不一定越好，因為這代表要支付的利息就越多，但優點是月付金較低，可減輕每月的還款負擔，對於月支出較多的人來說，延長還款年限是好的。
另外也可選擇使用寬限期，在限定時間內只要償還利息，不用攤還本金，但要注意寬限期結束後，本金會依照剩餘貸款的年限來繳清，所以之後的月付金會增加2.65-3倍以上。
延伸閱讀：房貸寬限期是什麼？申貸前必知的4大優缺點
先驗屋再對保
通知交屋後，一定要記得先驗屋再去對保，撥款也要驗屋後進行，等初驗沒什麼問題後，銀行就會撥款給建商，尾款則是在複驗完成後撥款，然後就正式交屋。
※若複驗有瑕疵，銀行會扣住5%的交屋款，等複驗完成才會撥款，然後交屋※
政府政策
2016年起，賣屋有房地合一稅。
另有針對特定房屋的豪宅貸款管制政策
- 台北市7000萬以上
- 新北市6000萬以上
- 其他縣市4000萬以上
以上房屋除了不能有寬限期，也被規定貸款成數不能超過5.5成，3戶以上的不能超過4成。
房屋貸款常見問題QA
房貸審核要多久？
每個人的條件不同，因此審核的時間也會不一樣，除了查看房屋價值外，最主要的就是個人信用狀況，從申請、審核再到對保及簽約，時間大約需要一個月。但如果本身信用條件不佳，審核上就會較嚴格，因此會造成審核時間拉長，整體的時間也會跟著拉長。
前屋主房貸尚未繳清時要怎麼撥款？
若購買的房屋仍有前屋主尚未清償的房貸，這時您自身的房貸銀行會先做代償，將撥款的一部分金額拿去清償前屋主尚未繳清的房貸，再塗銷抵押權，然後把剩餘的金額撥款到雙方的履保專戶裡（買房簽約時所設定的專戶），由履約管理公司保管，等正式交屋後，再將尾款撥款給前屋主。
如何提高房貸成數？減少成數不足的問題
- 提升信用分數
- 穩定的還款能力
- 提供擔保人或擔保品
- 選擇高價值區域
- 提高房貸利率或購買房貸保險
房屋貸款需要哪些費用？
辦理房貸會有手續費、開辦費、房屋鑑價費、徵信費、帳管費、書狀及謄本費、抵押權設定費、代書費、住宅保險費等費用，這些林林總總的費用加起來至少有萬元，但實際金額還是要依各家貸款機構收費標準而定，記得在簽約前要先清楚了解各項收費金額，以免被多收費用。
貸款推薦
若有房屋二三胎的需求，除了找銀行申辦，也可找合法立案的貸款代辦公司，尤其是本身有信用瑕疵、負債比過高或債務協商等條件不良的人，有這些情況往往會遭到銀行婉拒，就算最後審核通過，核貸的利率及額度也不好。元滿貸提供免費諮詢服務，有任何資金需求及貸款問題都可以做詢問，專員會依照您的條件及需求為您規劃合適的方案，提供專業建議提高過件率，協助您順利取得資金，解決財務問題！過件後才收取費用，可先諮詢做了解哦！
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