買房需要一大筆支出,這時很多人會申辦房屋貸款,房貸比起其他貸款更容易申辦、利率也較低。但房貸申辦要很久嗎?透過文章了解房貸流程及條件,簡單申辦!
內容目錄
房屋貸款申辦流程
申請
時間:1天
提出申請後,銀行會看你的信用分數、收入穩定性、聯徵紀錄,來了解申貸人的狀況,所以建議可找平時就有往來的銀行辦理。
鑑價
時間:2-4天
銀行會評估房屋的價值,根據房屋的區域、類型、坪數、屋齡等,等銀行鑑價完成,就會通知可貸成數,最高成數是8成,一般都在6-7成。
審核
時間:2-4天
會請你提供相關資料、證明文件來進行審核。
照會
時間:1天
銀行會打電話給你,跟你確認個人資料、貸款額度及目的,這動作是要確認資料無誤,並且是本人申請的。
對保簽約
時間:1天
確認房屋貸款的金額、利率、額度、還款年限是否正確,雙方確認後即會進行簽約,若有不清楚的一定要問清楚,簽約後合約即生效,不得反悔。
※記得先驗屋再對保,如果遇到建商要求先對保再驗屋的不要照著做※
不動產抵押權設定
時間:1-2天
攜帶建物及土地權狀正本至地政事務所,申辦不動產抵押權設定,銀行還會辦理火險和地震險,而這部分就要由你來負責繳納,一年一次直到貸款清償完畢。
撥款
時間:1天
所有流程都完成後,就會進行撥款,之後每月就要記得準時繳納房貸,才不會影響信用分數哦!
※完整流程大約需要2-3個禮拜,各階段的時間還是要依自身狀況而定※
房屋貸款要準備哪些資料?
房屋貸款的條件
- 申請人須年滿20歲
- 收入穩定
- 無信用瑕疵(建議信用分數維持在600分以上)
- 足夠的自備款(建議為房屋總額的3~4成)
- 房屋沒有被設定抵押
- 房屋坪數不能太小(小於15坪的房屋核貸機率會大幅降低)
- 房屋不能被列為『重大瑕疵』(例如:海砂屋、傾斜屋、輻射屋)
房貸申請不過的原因
- 信用分數低
- 負債比過高
- 收入不穩定
- 聯徵多查
- 警示帳戶
- 房屋價值低
- 申貸人年齡+貸款年限未符合規定(貸款人年齡+貸款年限<75 或是 房屋屋齡+貸款年限<50)
以上都會影響房貸流程的時間
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推算自己可以負擔多少金額的房子及房貸
看月薪
建議每月的貸款金額為月薪的3.5-4成(如果能不超過3成最好)
例如:小新的月薪是4萬,那他每月的房貸金額不能超過14000~16000元;如果是雙薪家庭,總月收入是10萬,那每月的房貸金額不能超過35000~40000元。
銀行房貸是否會足額,會評估你每月的固定收入與支出
※每月須達到的固定收入=每月負債+未來房貸月付金+13000(銀行認定最低每月日常支出)*1.3※
例如:小新每月負債有信貸20000,未來房貸月付金為30000,則他的每月固定收入必須要有81900。(22000+30000+13000)*1.3=81900
看每月貸款負擔能力
假設貸款總額500萬元,利率3%,貸款期限30年(本息平均攤還),那每月房貸負擔為21080元。
以每月貸款金額為月薪的3.5-4成來看,若是要負擔這金額的房貸,月薪必須為6萬。
》參考591房貸計算器,試算出自己的房貸金額
購屋總額=貸款額度+自備款
房屋最多可貸8成,通常會落在6-7成之間,所以如果要購買1000萬的房屋,自備款準備300~400萬會比較保險,預防貸款成數不足,臨時需要資金的問題。
政府的優惠房貸方案
類型 | 整合住宅補貼資源實施方案 | 青年安心成家優惠貸款 | 公教人員築巢優利貸 |
申請時間 | 每年7-8月 | 不限時間,隨時辦理 | 依各銀行規定 |
利率 | 一般戶:0.562% ;弱勢戶:1.137% | 約1.555% | 約1.56% |
可貸額度 | 台北市最高為250萬 新北市最高為230萬 其餘縣市最高為210萬 | 800萬 | 依各銀行鑑價而定 |
還款期限 | 20年 | 30年 | 20-30年 |
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房屋貸款的優點
- 利率低
房屋屬於高價值擔保品,拿房屋做為抵押品申請貸款,利率會比其他貸款低。
- 還款期限長
最長還款期限為30年,而且提供最長5年的寬限期(只繳利息,不用攤還本金)。
- 可貸額度高
最高可貸成數為8成,通常都落在5~7成之間,比起其他貸款,房貸可貸金額高。
房屋貸款的注意事項
瞭解合約內容
有些提早清還貸款會需要支付高額違約金,所以即使提前清償也可能會花更多錢,在簽約時必須先問清楚相關規定,保障自己的權益。
利率上升
在購屋時,要評估當前的利率,若是之後利率上升,會不會增加自己的負擔?
貸款年限及寬限期
貸款年限越長不一定越好,代表利息就越多,但因為月付金較低,對於有些月支出較多的人來說,還是一大好選擇。
另外也可選擇使用寬限期,在限定時間內只要償還利息,不用攤還本金,但要注意寬限期結束後,本金會依照剩餘貸款的年限來繳清,所以之後的月付金會增加2.65-3倍以上。
先驗屋再對保
通知交屋後,一定要記得先驗屋再去對保,撥款也要驗屋後進行,等初驗沒什麼問題後,銀行就會撥款給建商,尾款則是在複驗完成後撥款,然後就正式交屋。
※若複驗有瑕疵,銀行會扣住5%的交屋款,等複驗完成才會撥款,然後交屋※
政府政策
2016年起,賣屋有房地合一稅。
另有針對特定房屋的豪宅貸款管制政策
- 台北市7000萬以上
- 新北市6000萬以上
- 其他縣市4000萬以上
以上房屋除了不能有寬限期,也被規定貸款成數不能超過5.5成,3戶以上的不能超過4成。
房屋貸款常見問題QA
若前屋主房貸尚未繳清,要怎麼撥款?
你本身的房貸銀行會先做代償。
會將撥款的一部分金額拿去清償前屋主尚未繳清的房貸,再塗銷抵押權,然後把剩餘的金額撥款到買房簽約時,雙方的履保專戶裡,由履約管理公司保管,等正式交屋後,再將尾款撥款給前屋主。
如何提高房貸成數?減少成數不足的問題
- 提升信用分數
- 穩定的還款能力
- 提供擔保人或擔保品
- 選擇高價值區域
- 提高房貸利率或購買房貸保險
詳情參考這篇文章:房屋貸款成數不足怎麼辦?提高房貸成數的5大方法
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延伸閱讀:二胎房貸是什麼?與一胎房貸有何不同
貸款推薦
銀行的貸款審核較嚴格,如有信用瑕疵、負債比高、警示帳戶等,都是無法過件的,此時可找政府合法立案的民間貸款公司申辦貸款,審核寬鬆、撥款快速,只要過件最快當天即可撥款!
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