抵押權設定自己辦,3分鐘了解設定塗銷要多久?費用及流程一次懂 -元滿貸

抵押權設定自己辦,3分鐘了解設定塗銷要多久?搞懂費用及流程

抵押權設定是什麼?抵押權設定自己辦好嗎?申請流程複雜嗎?相關的費用要怎麼計算?想必很多人都覺得困惑,現在就來了解申辦不動產貸款時,重要的抵押權設定。

抵押權設定是什麼?

抵押權是什麼?

當要申辦不動產貸款(房屋、土地)時,必須將名下的不動產做為擔保品,抵押給債權人或公司,設定抵押權是為了保障債權人的權益。

延伸閱讀:【房屋貸款流程】完整7大步驟一次看懂,成功申貸關鍵!

抵押權設定

當不動產做為擔保品抵押後,就是做了『抵押權設定』,設定後的擔保品不得進行任何更動、變賣,在貸款清償後才能塗銷設定抵押。

若是債務人無法償還時,債權人就可向法院申請拍賣不動產,拍賣後的金額就會優先償還給債權人。

假設定抵押權

是指在沒有借貸行為下,卻故意設定假的抵押權。

有些人想用來防止名下的不動產被拍賣,或想把房屋的設定提高債權比例,此舉雖然沒有合法與不合法的問題,但是未來若有要向銀行申辦不動產貸款,可能就會受到影響。

抵押權人是什麼?

通常是指『債權人』。

將錢借給別人的債主,有權向其催討債務,像是當不動產拍賣後,抵押權人能優先分配到金額。

※抵押權人通常是債權人;但債權人不一定擁有抵押權※

債務人是什麼?

向他人借款或是將名下擔保品拿去抵押借款的人。

不動產設定抵押權流程

  1. 向申辦貸款的金融機構提供擔保
  2. 簽訂抵押權設定契約書
  3. 攜帶契約書面資料至地政事務所申請登記
  4. 設定完成後,會收到他項抵押權同意書,表示完成登記

※抵押權設定契約書可以到地政事務所領取或是線上下載

抵押權設定要多久?

辦理抵押權設定大約1~3天

抵押權設定申請方式

  • 臨櫃申請:於不動產所屬地區的地政事務所申辦
  • 跨縣市申請:至各縣市登記機關,送件抵押權設定跨縣市辦理,將申請書及相關文件郵寄給土地管轄所辦理

抵押權設定要準備哪些資料?

  • 身分證正本、印章
  • 戶籍謄本或戶口名簿影本
  • 印鑑證明
  • 抵押權登記申請書
  • 不動產權狀
  • 借款契約書
  • 登記費收據

抵押權設定時間

抵押權設定期限通常會依照合約內容,假設借貸10年,抵押權設定期限就會註明是10年。

抵押權設定契約書範例

/圖片截至市民服務大平臺
/圖片截至市民服務大平臺

普通抵押權和最高限額抵押權有什麼不同?

抵押權時效性通常都為五年以內。

項目普通抵押權最高限額抵押權
擔保僅擔保現在已發生債權擔保過去、現在、未來所發生之債權
權力限制設定後債權金額不追加、不變動。
債權清償後,就算抵押權未塗銷,亦失去效力,即不繼續使用。
債權人於存續期間可繼續使用,
可隨借隨還,不需要塗銷設定後重新限定登記。
抵押權擔保效力除原擔保債權外,
債務人對於抵押權人還有其他債務時,
抵押債務均不予擔保。
存續時間內,
債務人對於抵押權所負責最高限額內之一切債務,
都列為抵押權擔保效力範圍。
請求權利限制抵押權擔保債權、利息、違約金超過最高限額範圍的利息、違約金,
無優先受償效力
普通抵押權和最高限額抵押權的差別

普通抵押權

《民法》第880條規定:「以抵押權擔保之債權,其請求權已因時效而消滅,如抵押權人,於消滅時效完成後,五年間不實行其抵押權者,其抵押權消滅。」

意思就是,抵押權所擔保的債權,依法可於五年內實行抵押權,若是超過時間,此抵押權就會依法消滅,不得再行使。

最高限額抵押權

《民法》第881條之15規定:「最高限額抵押權所擔保之債權,其請求權已因時效而消滅,如抵押權人於消滅時效完成後,五年間不實行其抵押權者,該債權不再屬於最高限額抵押權擔保之範圍。」

意思就是,抵押權所擔保的債權,就算因時效而消滅,最高限額抵押權人仍可行使抵押權;若是超過五年,此債權就不屬於最高限額抵押權擔保的範圍內,但最高限額抵押權仍然存在,因為其所擔保的債權還有再發生的可能。

抵押權設定有什麼影響?

保障債權人權益

當債務人無法還款時,債權人可向法院聲請拍賣抵押品,拍賣後的金額就會優先償還給債權人。

防止債務人變動擔保品

擔保品在抵押權設定時間內,債務人不得對擔保品進行任何變賣、轉送、更改,目的也是為了保障債權人的權益,萬一債務人無法還款,至少還有擔保品可拍賣兌現。

債權人順位

若是一個擔保品有好幾個債權人,那就會依照順序來償還其拍賣金額,此時就分成第一順位、第二順位、第三順位……以此類推,越後面順位,拿回貸款金額的機率就越低。

如何塗銷抵押權設定?

塗銷抵押權設定要向不動產所在的登記機關申請塗銷登記,分為兩種情形

金融機構

申請人攜帶以下四項文件,若是委託他人辦理,則委託人也需要攜帶身分證及印章

  • 申請人身分證及印章
  • 他項權利證明書
  • 土地登記申請書及登記清冊
  • 塗銷登記證明

私人

申請人攜帶以下五項文件,若是委託他人辦理,則委託人也需要攜帶身分證及印章

  • 申請人身分證及印章
  • 債權人身分證及印鑑證明
  • 他項權利證明書
  • 土地登記申請書及登記清冊
  • 債務清償證明書

若是債權人親自辦理,只要攜帶自身的身分證、印鑑證明、他項權利證明書、債務清償證明書。

※債務清償後要記得申請塗銷抵押權,未來申請貸款時,才不會有一堆麻煩的程序或是無法申辦※

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延伸閱讀:【清償證明塗銷】貸款還完後要清償塗銷?3分鐘了解如何申請

抵押權設定常見問題QA

抵押權設定自己辦可以嗎?

可以的!

  • 優點:可以省下代書費
  • 缺點:設定文件較複雜,需要自己跑流程、處理

所以可根據自身狀況選擇是否要請代書幫忙處理。

設定抵押權好嗎?

設定抵押權可以保障債權人的權益,所以是好的。

抵押權設定費用有哪些?

  • 登記費:設定金額的千分之一
  • 他項權利書狀費:一張80元
  • 代書費:約4000~6000元

但銀行通常會將設定金額提高一些

例如:小新貸款1000萬,銀行就會設定1200萬,這樣抵押權設定的金額就是1200萬,登記費就會是12000元。

抵押權設定如何查詢?

可至地政事務所網站查詢,可了解是否有辦理抵押權設定

債權人如何執行抵押權?

當債務人無法還款時,債權人可向法院申請強制執行,將債務人名下不動產查封及拍賣,拍賣後的金額就會歸為債權人所有。

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