抵押權設定要多久？申辦房屋貸款及土地貸款時都要辦理抵押權設定，目的是確保債權人的權益，透過本篇文章讓你清楚了解抵押權設定費用及流程！也可以了解抵押權設定要自己辦還是委託代書
內容目錄
抵押權設定是什麼？
當不動產做為擔保品抵押後，就是做了『抵押權設定』，設定後的擔保品不得進行任何更動、變賣，在貸款清償後才能塗銷設定抵押。
若是債務人無法償還時，債權人就可向法院申請拍賣不動產，拍賣後的金額就會優先償還給債權人。
抵押權是什麼？
當要申辦不動產貸款(房屋、土地)時，必須將名下的不動產做為擔保品，抵押給債權人或公司，因此設定抵押權是為了保障債權人的權益。
假設定抵押權是什麼？
是指在沒有借貸行為下，卻故意設定假的抵押權。
像是有些人想防止名下的不動產被拍賣或想把房屋的設定提高債權比例，此舉雖然沒有合法與不合法的問題，但是未來若有要向銀行申辦不動產貸款，可能就會受到影響。
抵押權人是什麼？
通常是指『債權人』。將錢借給別人的債主，有權向其催討債務，像是當不動產拍賣後，抵押權人能優先分配到金額。
※抵押權人通常是債權人；但債權人不一定擁有抵押權※
債務人是什麼？
向他人借款或是將名下擔保品拿去抵押借款的人。
不動產設定抵押權流程
- 向申辦貸款的金融機構提供擔保
- 簽訂抵押權設定契約書
- 攜帶契約書面資料至地政事務所申請登記
- 設定完成後，會收到他項抵押權同意書，表示完成登記
抵押權設定要多久？
辦理抵押權設定大約1~3天
抵押權設定申請方式
- 臨櫃申請：於不動產所屬地區的地政事務所申辦
- 跨縣市申請：至各縣市登記機關，送件抵押權設定跨縣市辦理，將申請書及相關文件郵寄給土地管轄所辦理
抵押權設定要準備哪些資料？
- 身分證正本、印章
- 戶籍謄本或戶口名簿影本
- 印鑑證明
- 抵押權登記申請書
- 不動產權狀
- 借款契約書
- 登記費收據
抵押權設定時間
抵押權設定期限通常會依照合約內容，假設借貸10年，抵押權設定期限就會註明是10年。
抵押權設定契約書範例
普通抵押權和最高限額抵押權有什麼不同？
抵押權時效性通常都為五年以內。
| 項目 | 普通抵押權 | 最高限額抵押權 |
| 擔保 | 僅擔保現在已發生債權 | 擔保過去、現在、未來所發生之債權 |
| 權力限制 | 設定後債權金額不追加、不變動。 債權清償後，就算抵押權未塗銷，亦失去效力，即不繼續使用。 | 債權人於存續期間可繼續使用， 可隨借隨還，不需要塗銷設定後重新設定登記。 |
| 抵押權擔保效力 | 除原擔保債權外， 債務人對於抵押權人還有其他債務時， 抵押債務均不予擔保。 | 存續時間內， 債務人對於抵押權所負責最高限額內之一切債務， 都列為抵押權擔保效力範圍。 |
| 存續時間 | 債權清償後超過5年，抵押權消失不得再行使 | 債權清償後超過5年，抵押權效力仍在 |
| 請求權利限制 | 抵押權擔保債權、利息、違約金 | 超過最高限額範圍的利息、違約金， 無優先受償效力 |
普通抵押權
依《民法》第880條規定：「以抵押權擔保之債權，其請求權已因時效而消滅，如抵押權人，於消滅時效完成後，五年間不實行其抵押權者，其抵押權消滅。」
意思就是，抵押權所擔保的債權，依法可於五年內實行抵押權，若是超過時間，此抵押權就會依法消滅，不得再行使。
最高限額抵押權
依《民法》第881條之15規定：「最高限額抵押權所擔保之債權，其請求權已因時效而消滅，如抵押權人於消滅時效完成後，五年間不實行其抵押權者，該債權不再屬於最高限額抵押權擔保之範圍。」
意思就是，抵押權所擔保的債權，就算因時效而消滅，最高限額抵押權人仍可行使抵押權；若是超過五年，此債權就不屬於最高限額抵押權擔保的範圍內，但最高限額抵押權仍然存在，因為其所擔保的債權還有再發生的可能。
抵押權設定有什麼影響？
保障債權人權益
當債務人無法還款時，債權人有權向法院聲請拍賣抵押品，拍賣後的金額就會優先償還給債權人，可避免債權人拿不回借出去的資金。
防止債務人變動擔保品
擔保品在抵押權設定時間內，債務人不得對擔保品進行任何變賣、轉送、更改，目的也是為了保障債權人的權益，萬一債務人無法還款，至少還有擔保品可拍賣兌現。
債權人順位
若是一個擔保品有好幾個債權人，那就會依照順序來償還其拍賣金額，此時就分成第一順位、第二順位、第三順位……以此類推，因此順位越後面，拿回貸款金額的機率就越低。
例如：小新向三家機構進行抵押借款，依序向A借貸50萬元、接著向B借貸40萬元，最後再向C借貸40萬元，最後還不出來時擔保品被法院拍賣，拍賣後所得金額為120萬元，此時依序還款給債權人，償還欠款給A和B後剩餘30萬，因為剩餘金額只有30萬，因此做為第三順位債權人的C只能拿到30萬元。
如何塗銷抵押權設定？
塗銷抵押權設定要向不動產所在的登記機關申請塗銷登記，分為兩種情形
向金融機構申請塗銷
申請人攜帶以下四項文件，若是委託他人辦理，則委託人也需要攜帶身分證及印章
- 申請人身分證及印章
- 他項權利證明書
- 土地登記申請書及登記清冊
- 塗銷登記證明
向私人機構申請塗銷
申請人攜帶以下五項文件，若是委託他人辦理，則委託人也需要攜帶身分證及印章
- 申請人身分證及印章
- 債權人身分證及印鑑證明
- 他項權利證明書
- 土地登記申請書及登記清冊
- 債務清償證明書
若是債權人親自辦理，只要攜帶自身的身分證、印鑑證明、他項權利證明書、債務清償證明書。
※債務清償後要記得申請塗銷抵押權，未來申請貸款時，才不會有一堆麻煩的程序或是無法申辦※
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抵押權設定常見問題QA
抵押權設定自己辦可以嗎？
可以的！優點是能省下代書費，但缺點是文件設定複雜，需自己跑流程及處理瑣碎的事，所以可依自身狀況選擇是否要自己辦理抵押權，想省錢就自己辦理；
設定抵押權好嗎？
設定抵押權可以保障債權人的權益，當借款人無法還款時，債權人可將擔保品變賣獲取現金，因此對於債權人是好的。
抵押權設定費用有哪些？
- 登記費：設定金額的千分之一
- 他項權利書狀費：一張80元
- 代書費：約4000~6000元
但銀行通常會將設定金額提高一些
例如：小新貸款1000萬，銀行就會設定1200萬，這樣抵押權設定的金額就是1200萬，登記費就會是12000元。
抵押權設定如何查詢？
可至地政事務所網站查詢，可了解是否有辦理抵押權設定
債權人如何執行抵押權？
當債務人無法還款時，債權人可向法院申請強制執行，將債務人名下不動產查封及拍賣，拍賣後的金額就會歸為債權人所有。
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