以房養老缺點?划算嗎?以房養老貸款,月月有收入至終老 - 元滿貸

以房養老缺點?划算嗎?以房養老貸款,月月有收入至終老

現在是個高齡化的社會,因此『以房養老』開始盛行,不僅月月有收入,還不用麻煩子女,不過以房養老真有這麼好?優缺點有哪些?又有什麼限制呢?

以房養老是什麼?

以房養老又稱為『不動產逆向抵押貸款』。

以房養老是將名下房屋向銀行貸款,銀行每月會支付一筆金額給借款人,直到借款人過世,借款人過世後,若無繼承人或繼承人不想償還貸款,銀行就會拍賣此房屋。

以房養老貸款方案

以房養老分為商業型與公益型

  • 商業型:由銀行承辦,市面上的以房養老貸款多為商業型,給付年限約30~35年,好處是門檻較低,年滿60~65歲都可依銀行規定申辦。
  • 公益型:由政府承辦,只提供65歲以上的弱勢族群、房屋無繼承人的獨居者申請,因此門檻較高,但好處是給付沒有固定年限。

【商業型】以房養老貸款的3種方案

  • 傳統型:採每月固定給付金額,待借款人過世後,若無繼承人或繼承人不想償還貸款,就會由銀行聲請將房屋拍賣,所得將會歸還給銀行,若有餘額會歸還給繼承人;若償還金額不足就會向其追討
  • 循環型(累積型):採每月固定給付金額,但未使用的金額會累積到下個月,期間未使用的金額不會算利息,還款方式與傳統型相同。
  • 年金保險型:採一次給付金額,不過年金保險需與信託結合,貸款款項會撥入銀行信託專戶,再由保險公司定期將保險年金撥入信託專戶,做為專款專用。與前兩者不同的是,即使借款人中途過世,其受益人仍可繼續領此款項

以房養老缺點有哪些?優點呢?

  • 缺點
  1. 銀行審核嚴格:因為房屋會受利率影響,再加上現在均壽命延長,銀行覺得風險高,在審核上會相對嚴格,常出現核貸通過但是額度不如預期。
  2. 貸款期限已到但仍在世:以房養老貸款期限約30年,若是30年後期限已到,但是借款人仍然活著,就會面臨還款或房屋被拍賣的問題。
  3. 貸款成數不高:貸款成數會以銀行鑑價為主,大部分銀行最高可貸成數為7成,但也不是每個人都能貸到,若可貸成數低就要考慮每月的生活金是否足夠。
  4. 房貸利率上漲:若貸款期間房貸利率上漲,就代表每月可領取的金額會減少。
  5. 子女不諒解:因為有些房屋是有讓子女繼承,若是長輩申辦以房養老,等長輩過世後,子女就要償還貸款或是任由房屋被拍賣,因此會讓許多人不諒解,這點必須好好跟子女溝通。
  • 優點
  1. 每月固定生活費:每月有固定金額,不僅可以不用擔心錢的問題,也可以不用向子女拿錢,可減少他們的負擔。
  2. 住在自己的房屋:可以一直住到自己過世為止,不用擔心晚年沒地方住。

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以房養老試算

假設1000萬元的房子,銀行鑑價可貸金額為600萬元,貸款年限30年,利率1.6%,核貸後第一個月可領取16700元,隨著每月利息遞增,到了第16年5月,每月領取金額變為11100元,一直到貸款年限結束。

由此可知,每月領取金額並非固定金額以房養老貸款利率採每月定期浮動計息,隨著利息增加或房貸利率上升而有所變化,到了晚期可領到的金額就會變少。

※扣息上限為月撥付金額的1/3,若利息超過就掛帳,直到約滿後再給付給銀行※

以房養老條件

  • 年滿60歲(有些為年滿65歲)
  • 信用良好
  • 有房屋

※年齡+貸款年限≥90或屋齡+貸款年限≤60※

以房養老是由銀行申辦,因此審核較嚴格,有信用瑕疵者通常無法核貸

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以房養老申辦流程

  1. 申請:向銀行提出申請
  2. 準備資料:雙證件正本、印鑑證明、財產證明、不動產謄本
  3. 審核:評估房屋鑑價及借款人條件,利率、可貸成數
  4. 對保及簽約
  5. 設定抵押:至地政事務所進行抵押權設定 ※抵押權設定金額為貸款金額的1.2倍※
  6. 撥款:每月固定撥款給借款人

延伸閱讀:房貸流程要多久?房屋貸款流程7大步驟,成功申貸的關鍵

誰適合以房養老?

單身老人

無結婚或無子女的老人,到了下半輩子有些可能會煩惱生活金,有退休金的可以仰賴退休金或是存款,若什麼都沒有的人,這時就可考慮以房養老,將年輕時打拼的房屋運用在自己身上,如此一來也不用擔心金錢的問題。

有多間房屋者

有多間房屋的人,就可用其中一間以房養老,不僅自己每月多出一筆資金可運用,也不用擔心子女會反對。

以房養老貸款銀行

以房養老和房屋貸款的差別

項目以房養老貸款房屋貸款
年齡60歲以上(依各家銀行規定)20~60歲
還款方式繼承人償還或由銀行拍賣房屋每月攤還本息
撥款方式每月固定金額給付一次給付
貸款方式時間越長,債務越多時間越長,債務越少
以房養老和房屋貸款的差別

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除了以房養老還有什麼方式?

  • 賣房養老:賣房屋可以取得一大筆資金運用,但缺點就是沒有地方居住,要另外想住的地方。
  • 收租養老:將房屋出租給別人賺取租金,也是每月能取得固定資金,但一樣缺點是沒有地方居住,要另外想住的地方。
  • 留房養老:將房屋信託給銀行,交由銀行代為管理租賃,租金就是安養金,每月固定撥款。

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以房養老常見問題QA

借款人生病或住院還會繼續撥款嗎?

會!除非借款人於契約有約定不同意撥款。

借款人在貸款期間過世怎麼辦?

借款人過世=契約終止以及停止給付款項。

貸款償還方式有:將房屋售出或由繼承人清償先前的貸款款項;若無繼承人或無法清償,則由法院聲請拍賣。

所得金額償還貸款後,若有剩餘會償還繼承人或納入國庫;若是不足,會追討借款人的遺產或向保證人追償。

以房養老貸款要保證人嗎?

通常不需要保證人,但還是要依各家銀行規定。

以房養老可以中途解約嗎?

不行!貸款期間,房屋不能自由處分,不能中止合約。

以房養老貸款期間可以賣房子嗎?

可以!但售屋後的所得必須優先償還貸款。

以房養老貸款期間可以出租嗎?

這時建議『留房養老』,由銀行代為管理租賃,而租金就是安養金。

貸款諮詢推薦

以房養老適合已屆退休年齡,想要養老的60歲以上年長者申辦,但60歲以下或是無房屋者有資金需求,該申辦什麼貸款呢?

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