現在是個高齡化的社會，因此『以房養老』開始盛行，不僅月月有收入，還不用麻煩子女，不過以房養老真有這麼好？優缺點有哪些？又有什麼限制呢？
內容目錄
以房養老是什麼？
以房養老又稱為『不動產逆向抵押貸款』。
以房養老是將名下房屋向銀行貸款，銀行每月會支付一筆金額給借款人，直到借款人過世，借款人過世後，若無繼承人或繼承人不想償還貸款，銀行就會拍賣此房屋。
以房養老貸款方案
以房養老分為商業型與公益型
- 商業型：由銀行承辦，市面上的以房養老貸款多為商業型，給付年限約30~35年，好處是門檻較低，年滿60~65歲都可依銀行規定申辦。
- 公益型：由政府承辦，只提供65歲以上的弱勢族群、房屋無繼承人的獨居者申請，因此門檻較高，但好處是給付沒有固定年限。
【商業型】以房養老貸款的3種方案
- 傳統型：採每月固定給付金額，待借款人過世後，若無繼承人或繼承人不想償還貸款，就會由銀行聲請將房屋拍賣，所得將會歸還給銀行，若有餘額會歸還給繼承人；若償還金額不足就會向其追討。
- 循環型（累積型）：採每月固定給付金額，但未使用的金額會累積到下個月，期間未使用的金額不會算利息，還款方式與傳統型相同。
- 年金保險型：採一次給付金額，不過年金保險需與信託結合，貸款款項會撥入銀行信託專戶，再由保險公司定期將保險年金撥入信託專戶，做為專款專用。與前兩者不同的是，即使借款人中途過世，其受益人仍可繼續領此款項。
以房養老缺點有哪些？優點呢？
- 缺點
- 銀行審核嚴格：因為房屋會受利率影響，再加上現在均壽命延長，銀行覺得風險高，在審核上會相對嚴格，常出現核貸通過但是額度不如預期。
- 貸款期限已到但仍在世：以房養老貸款期限約30年，若是30年後期限已到，但是借款人仍然活著，就會面臨還款或房屋被拍賣的問題。
- 貸款成數不高：貸款成數會以銀行鑑價為主，大部分銀行最高可貸成數為7成，但也不是每個人都能貸到，若可貸成數低就要考慮每月的生活金是否足夠。
- 房貸利率上漲：若貸款期間房貸利率上漲，就代表每月可領取的金額會減少。
- 子女不諒解：因為有些房屋是有讓子女繼承，若是長輩申辦以房養老，等長輩過世後，子女就要償還貸款或是任由房屋被拍賣，因此會讓許多人不諒解，這點必須好好跟子女溝通。
- 優點
- 每月固定生活費：每月有固定金額，不僅可以不用擔心錢的問題，也可以不用向子女拿錢，可減少他們的負擔。
- 住在自己的房屋：可以一直住到自己過世為止，不用擔心晚年沒地方住。
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以房養老試算
假設1000萬元的房子，銀行鑑價可貸金額為600萬元，貸款年限30年，利率1.6%，核貸後第一個月可領取16700元，隨著每月利息遞增，到了第16年5月，每月領取金額變為11100元，一直到貸款年限結束。
由此可知，每月領取金額並非固定金額，以房養老貸款利率採每月定期浮動計息，隨著利息增加或房貸利率上升而有所變化，到了晚期可領到的金額就會變少。
※扣息上限為月撥付金額的1/3，若利息超過就掛帳，直到約滿後再給付給銀行※
以房養老條件
- 年滿60歲（有些為年滿65歲）
- 信用良好
- 有房屋
※年齡+貸款年限≥90或屋齡+貸款年限≤60※
以房養老是由銀行申辦，因此審核較嚴格，有信用瑕疵者通常無法核貸
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以房養老申辦流程
- 申請：向銀行提出申請
- 準備資料：雙證件正本、印鑑證明、財產證明、不動產謄本
- 審核：評估房屋鑑價及借款人條件，利率、可貸成數
- 對保及簽約
- 設定抵押：至地政事務所進行抵押權設定 ※抵押權設定金額為貸款金額的1.2倍※
- 撥款：每月固定撥款給借款人
誰適合以房養老？
單身老人
無結婚或無子女的老人，到了下半輩子有些可能會煩惱生活金，有退休金的可以仰賴退休金或是存款，若什麼都沒有的人，這時就可考慮以房養老，將年輕時打拼的房屋運用在自己身上，如此一來也不用擔心金錢的問題。
有多間房屋者
有多間房屋的人，就可用其中一間以房養老，不僅自己每月多出一筆資金可運用，也不用擔心子女會反對。
以房養老貸款銀行
- 合作金庫：幸福滿袋
- 中國信託：以房養老
- 第一銀行：安心貸
- 台灣銀行：樂活人生安心貸
- 台新銀行：安居樂齡
- 兆豐銀行：歡喜樂活
- 華南銀行：安養房屋
- 土地銀行：樂活養老
- 高雄銀行：悠活人生
- 彰化銀行：老來伴
- 台灣企銀：有家安老
- 上海商業銀行：青松來富
- 陽信銀行：幸福月俸
- 安泰銀行：美好人生專案
以房養老和房屋貸款的差別
| 項目 | 以房養老貸款 | 房屋貸款 |
| 年齡 | 60歲以上（依各家銀行規定） | 20~60歲 |
| 還款方式 | 繼承人償還或由銀行拍賣房屋 | 每月攤還本息 |
| 撥款方式 | 每月固定金額給付 | 一次給付 |
| 貸款方式 | 時間越長，債務越多 | 時間越長，債務越少 |
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除了以房養老還有什麼方式？
- 賣房養老：賣房屋可以取得一大筆資金運用，但缺點就是沒有地方居住，要另外想住的地方。
- 收租養老：將房屋出租給別人賺取租金，也是每月能取得固定資金，但一樣缺點是沒有地方居住，要另外想住的地方。
- 留房養老：將房屋信託給銀行，交由銀行代為管理租賃，租金就是安養金，每月固定撥款。
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以房養老常見問題QA
借款人生病或住院還會繼續撥款嗎？
會！除非借款人於契約有約定不同意撥款。
借款人在貸款期間過世怎麼辦？
借款人過世=契約終止以及停止給付款項。
貸款償還方式有：將房屋售出或由繼承人清償先前的貸款款項；若無繼承人或無法清償，則由法院聲請拍賣。
所得金額償還貸款後，若有剩餘會償還繼承人或納入國庫；若是不足，會追討借款人的遺產或向保證人追償。
以房養老貸款要保證人嗎？
通常不需要保證人，但還是要依各家銀行規定。
以房養老可以中途解約嗎？
不行！貸款期間，房屋不能自由處分，不能中止合約。
以房養老貸款期間可以賣房子嗎？
可以！但售屋後的所得必須優先償還貸款。
以房養老貸款期間可以出租嗎？
這時建議『留房養老』，由銀行代為管理租賃，而租金就是安養金。
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以房養老適合已屆退休年齡，想要養老的60歲以上年長者申辦，但60歲以下或是無房屋者有資金需求，該申辦什麼貸款呢？
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