以房養老缺點有哪些？划算嗎？3分鐘了解以房養老試算及條件

現在是個高齡化的社會，因此『以房養老』開始盛行，不僅月月有收入，還不用麻煩子女，不過以房養老真有這麼好？優缺點有哪些？又有什麼限制呢？

以房養老是什麼？

以房養老又稱為『不動產逆向抵押貸款』。

以房養老是將名下房屋向銀行貸款，銀行每月會支付一筆金額給借款人，直到借款人過世，借款人過世後，若無繼承人或繼承人不想償還貸款，銀行就會拍賣此房屋。

以房養老貸款方案

以房養老分為商業型與公益型

• 商業型：由銀行承辦，市面上的以房養老貸款多為商業型，給付年限約30~35年，好處是門檻較低，年滿60~65歲都可依銀行規定申辦。
• 公益型：由政府承辦，只提供65歲以上的弱勢族群、房屋無繼承人的獨居者申請，因此門檻較高，但好處是給付沒有固定年限。

【商業型】以房養老貸款的3種方案

1. 傳統型：採每月固定給付金額，待借款人過世後，若無繼承人或繼承人不想償還貸款，就會由銀行聲請將房屋拍賣，所得將會歸還給銀行，若有餘額會歸還給繼承人；若償還金額不足就會向其追討。
2. 循環型（累積型）：採每月固定給付金額，但未使用的金額會累積到下個月，期間未使用的金額不會算利息，還款方式與傳統型相同。
3. 年金保險型：採一次給付金額，不過年金保險需與信託結合，貸款款項會撥入銀行信託專戶，再由保險公司定期將保險年金撥入信託專戶，做為專款專用。與前兩者不同的是，即使借款人中途過世，其受益人仍可繼續領此款項。

以房養老缺點有哪些？

1. 銀行審核嚴格：因為房屋會受利率影響，再加上現在均壽命延長，銀行覺得風險高，在審核上會相對嚴格，常出現核貸通過但是額度不如預期。
2. 貸款期限已到但仍在世：以房養老貸款期限約30年，若是30年後期限已到，但是借款人仍然活著，就會面臨還款或房屋被拍賣的問題。
3. 貸款成數不高：貸款成數會以銀行鑑價為主，大部分銀行最高可貸成數為7成，但也不是每個人都能貸到，若可貸成數低就要考慮每月的生活金是否足夠。
4. 房貸利率上漲：若貸款期間房貸利率上漲，就代表每月可領取的金額會減少。
5. 子女不諒解：因為有些房屋是有讓子女繼承，若是長輩申辦以房養老，等長輩過世後，子女就要償還貸款或是任由房屋被拍賣，因此會讓許多人不諒解，這點必須好好跟子女溝通。

以房養老的優點

1. 每月固定生活費：每月有固定金額，不僅可以不用擔心錢的問題，也可以不用向子女拿錢，可減少他們的負擔。
2. 住在自己的房屋：可以一直住到自己過世為止，不用擔心晚年沒地方住。

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以房養老試算

假設1000萬元的房子，銀行鑑價可貸金額為600萬元，貸款年限30年，利率1.6%，核貸後第一個月可領取16700元，隨著每月利息遞增，到了第16年5月，每月領取金額變為11100元，一直到貸款年限結束。

由此可知，每月領取金額並非固定金額，以房養老貸款利率採每月定期浮動計息，隨著利息增加或房貸利率上升而有所變化，到了晚期可領到的金額就會變少。

※扣息上限為月撥付金額的1/3，若利息超過就掛帳，直到約滿後再給付給銀行※

以房養老條件

• 年滿60歲（有些為年滿65歲）
• 信用良好
• 有房屋

※年齡+貸款年限≥90或屋齡+貸款年限≤60※

以房養老是由銀行申辦，因此審核較嚴格，有信用瑕疵者通常無法核貸。

以房養老申辦流程6步驟

1. 申請：向銀行提出申請
2. 準備資料：雙證件正本、印鑑證明、財產證明、不動產謄本
3. 審核：評估房屋鑑價及借款人條件，利率、可貸成數
4. 對保及簽約
5. 設定抵押：至地政事務所進行抵押權設定 ※抵押權設定金額為貸款金額的1.2倍※
6. 撥款：每月固定撥款給借款人

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誰適合以房養老？

單身老人

無結婚或無子女的老人，到了下半輩子有些可能會煩惱生活金，有退休金的可以仰賴退休金或是存款，若什麼都沒有的人，這時就可考慮以房養老，將年輕時打拼的房屋運用在自己身上，如此一來也不用擔心金錢的問題。

有多間房屋者

有多間房屋的人，就可用其中一間以房養老，不僅自己每月多出一筆資金可運用，也不用擔心子女會反對。

以房養老貸款銀行

銀行	以房養老專案	貸款利率	貸款年限	貸款額度	貸款條件	撥款方式	手續費用
合作金庫	幸福滿袋	分段式：前2年2.338%起，第3年起2.638%起；一段式：2.608%起（依本行現行指標利率浮動計息）	最長35年	最高可貸七成	年滿60歲票債信正常且具完全行為能力之本國自然人	採平均法按月定額撥付	5,300元
中國信託	以房養老	年利率2.79%起	最長30年	最高可貸七成	年滿60歲具行為能力之本國國民	按月給付	開辦費3,500元
第一銀行	安心貸	2.55%~4.00%機動計息	最長35年	最高可貸七成	年滿60歲具行為能力之本國國民	按月給付	5,300元
台灣銀行	樂活人生安心貸	2.285%~3.085%（依本行現行指標利率浮動計息）	以10年期、15年期、20年期、25年期、30年期等5種為限（申請人年齡加計貸款期間合計須≧89）	最高可貸七成	年滿59歲具行為能力之本國國民	按月撥貸，撥貸金額逐年遞增	每件新臺幣5,000元 (信用查詢費每人300元)
台新銀行	安居樂齡	利率2.85%起	最長30年	最高可貸七成	65 歲（含）以上、擁有不動產所有權，且無重大信用異常者	按月給付	3,000元
兆豐銀行	歡喜樂活	2.488%起（每月定期浮動計息）	最長30年（申請人年齡加計貸款期間合計須≧90）	最高可貸七成	年滿60歲且信用良好之本國國民	採平均法按月定額撥付或定額給予額度	開辦費5,000元；信用查詢費300元
華南銀行	安養房屋	3.19%起(依本行現行指標利率浮動計息)	最長30年	最高可貸七成	年滿63歲具行為能力之本國國民	按月給付	開辦費5,000元；信用查詢費300元
土地銀行	樂活養老	2.73%〜3.29%機動計息	最長30年（申請人年齡加計貸款期間合計須≧95）	最高可貸七成	年滿63歲票債信正常且具完全行為能力之本國自然人	採本金平均法按月定額撥付	3,300元~3,600元
彰化銀行	老來伴	一段式機動利率方案2.56%	最長30年（申請人年齡加計貸款期間合計須≧90）	最高不得逾新臺幣2,000萬元	年滿60歲票債信正常且具完全行為能力之本國自然人	按月給付	帳戶管理費最低5,000元；信用查詢費300元
台灣企銀	安老快活	最低依本行定儲利率指數(月)加0.77%機動計息	最長30年（申請人年齡加計貸款期間合計須≧90）	依本行不動產鑑估規定辦理	年滿60歲且信用良好之本國國民	按月給付	3,300元起
上海商業銀行	青松來富	前二年2.60%(G+0.89%)起；第三年起2.80% (G+1.09%)起	最長30年	最高可貸七成	年滿60歲且信用良好之本國國民	按月給付	開辦費9,000元
陽信銀行	幸福月俸	2%~2.5%（依本行定儲利率指數機動調整）	最長25年（申請人年齡加計貸款期間合計須≧90）	台北市、新北市、台中市、高雄市：最高可貸八成；其餘縣市最高可貸七成	年滿65歲且信用良好之本國國民	按月給付	手續費5,000元
安泰銀行	美好人生專案	2.61%起機動利率	最長30年（申請人年齡加計貸款期間合計須≧85）	最高可貸七成	年滿55歲且信用良好之本國國民	按月給付	3,500元

以房養老和房屋貸款的差別

項目	以房養老貸款	房屋貸款
年齡	60歲以上（依各家銀行規定）	20~60歲
還款方式	繼承人償還或由銀行拍賣房屋	每月攤還本息
撥款方式	每月固定金額給付	一次給付
貸款方式	時間越長，債務越多	時間越長，債務越少

房屋貸款只要年滿20歲就可申辦，而且撥款方式為一次給付，適合有急需大筆資金的人申辦；而以房養老貸款須至少60歲以上才能辦理，撥款方式採取每月固定金額給付，適合年長者養老申辦，雖然兩種都是房屋貸款，但條件及需求卻大大不同。

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除了以房養老還有什麼方式？

• 賣房養老：賣房屋可以取得一大筆資金運用，但缺點就是沒有地方居住，要另外想住的地方。
• 收租養老：將房屋出租給別人賺取租金，也是每月能取得固定資金，但一樣缺點是沒有地方居住，要另外想住的地方。
• 留房養老：將房屋信託給銀行，交由銀行代為管理租賃，租金就是安養金，每月固定撥款。

以房養老常見問題Q&A

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