房屋貸款利率計算，你瞭解嗎？只知道申辦貸款，卻不了解本金攤還和本息攤還怎麼計算，也不清楚央行升息對房貸有什麼影響？小心會掉入貸款陷阱裡！本篇文章就是要教你如何計算房貸利率，讓你選擇適合自己的方案，這樣才能還款無負擔！
內容目錄
房貸利率計算公式
本金攤還
又稱為『等額本金還款』。
就是每月還款的本金固定，利息則是照剩餘本金來計算，所以本金還越多、利息就會越少，總攤還的金額就會呈現遞減的狀態，逐年減少，就是所謂的『先苦後甘』。
本金攤還的利息總額較低，但是每期償還金額都不同，一開始會需要支付比較多的金額，後期還款才會變少，所以選擇此方案就要好好注意財務的規劃。
※每月要繳金額=每月固定本金+變動利息※
※變動利息=剩餘本金x月利率※
本息攤還
又稱為『本利攤還』、『等額本息還款』。
就是把全部的本金和利息加在一起，平均攤還於貸款期間，每個月的繳款金額都是固定的，這種方式較易於管理財務，因為每月需繳金額不會變動，能更清楚管控支出。
※每月要繳金額=每月應繳本金+每月應繳利息=貸款本金x每月本息平均攤還率※
※每月本息平均攤還率 = {[(1＋月利率)月數]×月利率} ÷ {[(1＋月利率)月數]-1}※
※每月應繳利息=本金餘額x月利率※
寬限期
前期只需要還利息，可減少還款壓力，但寬限期結束後，要再平均攤還本金和利息，金額就會提高，後期的還款壓力就會變大。
延伸閱讀：房貸寬限期是什麼？申貸前必知的4大優缺點
本金攤還的優缺點
| 優點 | 缺點 |
| 總還款額度較少 | 每月還款金額不固定 |
| 總利息較低 | 前期還款負擔較大 |
| 後期還款負擔較小 |
適合經濟穩定、收入不錯的人，或是想要後期負擔可以減少的人(可能未來在其他支出會增加，想要可以輕鬆一點還款)
本息攤還的優缺點
| 優點 | 缺點 |
| 每月還款金額固定 | 總利息較高 |
| 前期還款負擔較小 | 總還款金額較高 |
| 容易規劃財務支出 | 年利率若改變要重新計算 |
適合每種人，此方式較多人使用，因為每期金額固定，不需每月計算貸款金額，減少許多麻煩，也能好好控管每月支出。
本金攤還和本息攤還怎麼選擇？
兩種都各有優缺點，主要還是看自身的財務狀況，再選擇適合自己的還款方式。
以相同條件情況下，假設貸款金額30萬、利率2.5%、還款期限3年
本金攤還
| 期數 | 每月本金 | 每月利息 | 每月還款金額 |
| 1 | 8333 | 625 | 8958 |
| 5 | 8333 | 556 | 8889 |
| 10 | 8333 | 469 | 8802 |
| 25 | 8333 | 208 | 8542 |
| 36 | 8333 | 17 | 8351 |
本息攤還
| 期數 | 每月本金 | 每月利息 | 每月還款金額 |
| 1 | 8033 | 625 | 8658 |
| 5 | 8101 | 558 | 8658 |
| 10 | 8185 | 473 | 8658 |
| 25 | 8445 | 214 | 8658 |
| 36 | 8640 | 18 | 8658 |
由上述來看
『本金攤還』的利息較少，但前期的每月還款金額比『本息攤還』還要多。
『本息攤還』的每月還款金額都是固定的，可以算好自己的支出，相比之下『本金攤還』的還款金額不固定，需要每月規劃好財務。
》可參考591房貸試算
房屋貸款利率是固定的嗎？
答案是：不一定
房貸利率又分成固定利率和機動利率，最大差別就是固定利率不會隨市場利率變動；機動利率會隨銀行放款利率加碼或減碼。
延伸閱讀：房貸流程要多久？7大步驟成功申貸的關鍵
固定利率和機動利率怎麼選擇？
如果覺得目前利率很低，預估未來可能往上揚，就建議選擇『固定利率』，如此一來，未來就能享有低利率的優勢；如果利率波動不大或是未來可能往下降，就建議選擇『機動利率』，讓未來的利率下降，減少還款負擔。
房貸利率的注意事項
超低利率
在很多的房貸利率中，通常會在前三年採取超低利率或固定利率，來吸引民眾申辦，不過要注意的是，有些會規定三年內不得轉貸，或是三年結束後使用機動利率，而將利率升高，這些是都有可能發生的，所以在簽合約時記得要看清楚。
總費用年百分率(APR)
是將房貸的利率、手續費、開辦費等全部的成本加在一起後，算出的實際利率，也就是指貸款方案的實際總成本利率。
可以藉由這個知道實際上的成本，來查看房貸所有的支出。
合約內容
在簽約時，要確認好利率、期數、還款年限、貸款總額，也必須要注意是否可以提早償還，有些如果提早清償，就必須要支付違約金，這些在簽約時都必須要確認清楚，才不會讓自己的權益損失了！
房貸如何轉貸？
如果因為房貸利率太高，想要轉貸降息，可以向原銀行申請，只要有按時還款，通常都是可以通過的哦！
如何降低房貸利率？
維持良好信用分數
銀行最看重的就是信用分數，維持良好的信用，像是貸款、信用卡費按時繳款，負債比也沒有過高，維持與銀行良好的往來，就有助於降低利率！
收入及工作穩定
有穩定的收入證明，可以代表你有足夠的還款能力，如此一來銀行也會更信任你，這樣才更有機會調降利率。
房屋價值
如果房屋周圍有一些設施有利於未來發展的可能，可以提高房屋的價值，就有機會向銀行調降利率。
房貸轉貸
辦理房貸轉貸可以降低房貸利率，也有機會提高額度及還款年限，但是轉貸通常都需要支付違約金、手續費、塗銷費等費用，建議轉貸後的利率要比原本的少0.3%~0.4%才划算，所以在申辦前必須想清楚，哪一種方式比較適合自己。
暫時降低利率
通常發生在申請人有還款困難時提出，若遇到有還款困難的狀況，可以向銀行申請是否可暫時降低利率，但要注意的是，時間過了後利率就會調升回來。
央行升息對房貸利率會有影響嗎？
答案是：會
| 現在利率 | 六月升息後的利率 | |
| 首購 | 1.56%起 | 1.69%起 |
| 二房 | 1.85%起 | 1.98%起 |
| 三房或豪宅 | 1.97%起 | 2.10%起 |
升息是什麼？
升息是央行貨幣政策的工具之一，是一種緊縮貨幣政策，通常是指『重貼現率』，意思就是將利率提高。
當需求大於供給、通貨膨脹越來越高，政府就會做出『升息』來抗通膨，當央行升息時，銀行的利率就會提高，而利率提升有好有壞
- 好處是如果有在銀行存錢，存款利息會增加
- 壞處是如果有跟銀行借錢，借款利息會增加
所以對有房貸的人來說，利率提高，就會增加支出，貸款負擔就會加重；如果是投資客，這時就有可能會想脫手。
※『碼』是一種利率的單位。半碼=0.125%，一碼=0.25%※
升一碼對房貸的影響
假設小新今天的房貸是1000萬元，利率3%，貸款期限30年，升息一碼後，利率變為3.25%，每月利息就會增加1360元，總額度也就增加489,491元，償還貸款的負擔就變重了。
| 原本 | 升息一碼後 | |
| 利息 | 5,177,837 | 5,667,328 |
| 本金+利息 | 15,177,837 | 15,667,328 |
房貸還款期限越長，對銀行有什麼影響？
- 賺取更多的利息
- 如果一開始是低利率，時間拉長後有機會等到利率提高
還款期限拉長後，意味著利息增加，此時銀行就可賺取更多的利息，然而等到利率提高時，能收取的利息又更多了！
還款期限長看起來好像減少我們每月的月負擔，但其實總額度還是提高的，所以要好好根據自身的財務狀況，衡量自己的還款方式。
有資金需求可以找誰？
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