房貸成數不如預期要怎麼辦呢？手頭上的現金不夠又臨時缺資金，會不會造成違約？其實只要在購屋前做好一些準備，或是提高一些條件，就能提高房貸成數！
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房貸成數是什麼？
房貸成數是以銀行的鑑估值計算，指銀行願意借你的金額，占了房屋價值的百分比，不是以房屋的成交價計算。
房屋價值≠購屋時的成交價，是銀行根據房屋的區域、地段、屋齡、坪數等所評估的價值。
例如：小新購買1000萬的房屋，核貸成數是7成，但銀行的鑑估值只有900萬，這樣可貸額度就是630萬元(900X0.7=630)。
房貸成數的高低，不只取決於房屋價值本身，也會看借貸人本身的信用條件、收入狀況等。
什麼情況會影響房貸成數？
房屋的類型
- 預售屋8成
- 新成屋7~8成
- 中古屋6~7成
- 公寓7~7成5
- 透天厝6~7成
- 套房5~6成
房屋的區域
六都(台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市)和新竹縣市的貸款成數會比較高，但實際還是要看房屋的區域而定。
位在蛋黃區的貸款成數會較高，可能來到8成；反之，在蛋白區就會較低，可能只有6~7成。
房屋的屋齡
屋齡對房貸成數的影響其實不大，最主要還是看房屋的區域、類型。
有無鄰避設施
像是附近有工業區、加油站、垃圾處理處、聲色場所、八大行業或殯葬業等，這些都會影響成數，造成成數降低。
貸款人本身條件
申請房貸時，銀行會向聯徵中心查閱個人信用報告，若有信用瑕疵就會降低過件率，因此建議將信用分數維持在600分以上，才能有較高的機會取得高貸款成數。
而工作方面，雖然不會限制工作職業別，但會看工作的穩定度，像軍公教人員、醫生、律師、會計師等穩定工作，通常會給予較高的成數；自由業者、市場/夜市攤販、自營商、YOUTUBER工作者等，因工作較不穩定性，所以銀行會擔心還款程度，貸款成數也會相對低。
貸款人負債比狀況
月負債比不可高於70％，若是超過就會被拒絕貸款，而銀行房貸是否會足額，會評估你每月的固定收入與支出
例如：小新每月負債有信貸20000，未來房貸月付金為30000，則他的每月固定收入必須要有81900。（22000+30000+13000）*1.3=81900
※每月須達到的固定收入=每月負債+未來房貸月付金+13000(銀行認定最低每月日常支出)〕*1.3※
當負債比過高時建議優先申辦債務整合，將債務比降低，除了提高貸款過件率，也能降低月付金、減輕還款負擔！
什麼情形會造成房貸成數不足？
- 貸款人信用分數低
- 貸款人工作及收入狀況不穩定
- 貸款人負債比過高
- 銀行鑑估值與成交價相差過大
- 房屋本身價值較低(房屋所在區域、類型、坪數)
房貸成數不足怎麼辦？如何避免
準備好購屋的自備款
建議先準備好3~4成的自備款，萬一成數不如預期，能避免因自備款不夠而產生違約的情形。通常房貸成數會在6~7成，更好一點會到8成，因此先備好足夠的自備款，才不會因自備款不夠而傷腦筋！
使用建商配合的銀行
建商配合的銀行通常會辦理整批議價，所以常有更好的成數條件，若是有銀行貸款成數不足的部分，就會由建商來貸款。
※在驗屋、交屋時，銀行會撥款給建商※
簽約加註但書
可在契約上加上一條但書，當貸款成數不足時，可直接取消交易，就不會有違約的情形產生，訂金也不會被沒收。
例如：房屋貸款須達到8成，不限銀行及貸款利率、年限，若無則交易自動解除。
※記得寫『房屋貸款』，若是只寫『貸款』達到8成，有些就會以信貸、車貸為由，說這些也都是貸款※
提供擔保人或擔保品
有時候成數不足，可能是貸款人本身條件的問題，若是本身收入狀況不穩，可提供保證人，來加強自己的還款證明，或是提供其他的擔保品，像是汽機車，以此證明還款能力，也能有機會提高貸款額度。
申辦二胎房貸
二胎房貸是將房屋再次拿去抵押，進行第二次抵押來申請貸款，當自備款不足又不想毀約時，就可考慮申辦。
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提高房貸成數的5大方法
提升信用分數
申辦任何貸款，最重要的就是個人信用狀況，良好的信用分數有助於提高過件率與得到較高的成數，因此建議平時就要維持良好的信用，不要有遲繳記錄、負債比過高或聯徵多查等情形發生，才不會影響到自己的信用。
足夠的還款能力
有穩定工作及收入代表有足夠的還款能力，民間貸款審較寬鬆，只要有穩定工作證明還款能力，過件率通常都很高，若想再增加自己的過件率，可再提供其他財產證明（如動產不動產、股票或基金）或擔保人，來加以證明自己有足夠的還款能力。
提供擔保人或擔保品
有信用瑕疵或其他條件不好的人，建議可提供保人或擔保品（如汽機車）來提升自己的還款能力，只要能讓貸款機構更加信任你，就更有機會提高成數。
選擇高價值區域
當房屋位於高價值區域時，本身的價值也會隨之提高，高價值的房屋通常都會有較高的房貸成數！
提高房貸利率或購買房貸保險
提高房貸利率可有機會獲取更高的房貸成數；而房貸保險對銀行來說多了一層保障，若是貸款人不幸離世，房貸保險就會優先償還房貸，也因為這樣，購買房貸保險有助於獲取更高的房貸成數。
延伸閱讀：房屋貸款利率怎麼算？5大方法降低房貸利率
中古屋貸款成數不足如何解決？
什麼是中古屋？
中古屋是指經過一次以上轉手買賣的房屋，或是完工後有使用執照超過3年以上的房屋，中古屋相較於新屋，公設比較低、議價範圍較大、總價較低，但貸款條件較低、修繕成本較高。
中古屋經常貸款成數不足？
中古屋貸款成數約落在6~7成，而房屋貸款又有以下規定
- 貸款人年齡+貸款年限<75
- 房屋屋齡+貸款年限<50
因此中古屋成數比新屋還低，常有成數不足的問題。
如何避免中古屋貸款成數不足？
在購買前可至實價登陸網(如591房貸計算、內政部《不動產交易實價查詢》)了解區域行情，也可至銀行網站進行房貸試算；有些銀行會提供房仲較好的貸款方案，所以也可詢問房仲業者有無配合的銀行。
民間中古屋貸款成數最高可貸9成，不過還是要依申請人的條件及房屋狀況做評估，想了解自己的可貸額度或有其他貸款問題，都可免費諮詢！專員會為您做專業分析及替您規劃合適方案，滿意後再申辦！
預售屋貸款成數不足如何解決？
大多數在購買預售屋時，建商會提供指定銀行來配合做貸款，若有想要自行找其他銀行，必須等預售屋完工後，才可以進行申貸、估價，所以建議找建商配合的銀行，因為會辦理整批議價，所以通常有較好的貸款方案。
在看預售屋時，代銷都會一直保證，只要是首購一定有8成，雖然新屋的貸款成數通常都有8成，但最終還是要由銀行鑑價，才能確定最後的可貸成數。
房貸成數常見問題QA
房屋貸款不足算違約嗎？
沒錯！因自備款不足而取消交易，代表臨時反悔不購買，這樣就是違反約定，導致雙方無法如期簽約，訂金將會被對方沒收；若是已簽約的情形下違約，就必須支付買賣總價款的3%違約金。
為什麼房屋鑑估值與成交價差很多？
這代表房子可能買貴了！
假設小新購買1000萬的房屋，核貸成數是7成，以為房屋的可貸額度是700萬(1000*0.7)，但銀行的鑑估值只有900萬，所以真正的可貸額度是630萬(900*0.7) ，所以自備款又要準備更多。
※房屋鑑估值=貸款金額÷貸款成數※
如何知道自己房貸可以貸多少？
主要還是看個人條件狀況來評估可貸額度，銀行最高成數為8成，但並非每個人都可以貸到，除了本身條件外，也會停估房屋的價值，最後才會得出可貸成數。建議可先向專員諮詢做了解，弱勢可貸成數不如預期，也能另外想解決方案哦！
資金不足可以找誰？
簽約時才發現成數不足，自備金又不夠，這時急需資金怎麼辦？
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