法拍屋得標後需在7日內將尾款付清，才能取得不動產產權，但對很多人來說要在7日內支付一大筆金額通常有困難，這時可以法拍屋貸款嗎？法拍代墊款可以解決尾款問題嗎？
內容目錄
法拍屋是什麼？
法拍屋通常是房屋所有權人積欠款項，因而遭到法院強制執行拍賣，法院會將法拍金額償還給債權人，此時這間房屋就會變成法拍屋。
有些法拍屋不單只是單純因欠款被拍賣，還可能是凶宅、海砂屋等。
法拍屋怎麼買？
法院通常會在房屋拍賣前2個禮拜公告拍賣訊息，此時想競標者，就可在拍賣當天，將標書與底標2成的保證金投入標箱，得標人需在7日內將扣除保證金的尾款繳清，才能取得『不動產權利移轉證明書』，獲得房屋完整產權。
※若無得標，保證金會全額退還※
買法拍屋可以貸款嗎？
若因尾款不足，可以申辦法拍屋貸款，也就是法拍屋代墊款。
法拍屋貸款的借款人需與投標人一樣才能貸款，法拍代墊款通常是以信用貸款方式承作，目前有幾間銀行有承辦。
但要注意的是，法拍屋貸款對銀行來說風險較高，因此審核嚴謹，利率較高，可貸成數也不一定能貸到7.8成，所以建議可提早詢問承辦銀行，才不會到時資金不足，來不及繳交尾款。
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法拍屋代墊款是什麼？
代墊款屬於短期型2~3個月的信用貸款，利率比一般房貸高，利率約4%~12%，當得標人無足夠資金可支付尾款時，就會申辦法拍代墊款來補足尾款。
但因為法拍屋貸款風險較高，而且也不是每間銀行願意承做，因此審核嚴格，並不是每人都可以貸到標價的7.8成。
成功取得代墊款繳交尾款的人，就會取得『不動產權利移轉證明書』，之後會由承辦代墊款的銀行進行設定，將貸款轉為利率低、期限長的一般房貸。
法拍屋貸款流程
- 上司法院網站蒐集法拍屋資料
- 選定標的並實際勘察
- 至銀行開立保證金支票（拍賣底標的2成）
- 至法院投標，投遞標書與底標2成的保證金
- 得標後，繳交剩餘尾款
- 若資金不足，向銀行申辦法拍屋貸款（銀行代墊扣除保證金後的餘額）
- 繳交尾款後，法院發給權力轉移證明
- 至稅捐稽徵處申報契稅，再至地政機關辦理權利轉移取得權
- 將原來的法拍屋貸款轉成一般房貸
法拍屋貸款利率多高？
年利率4%~12%
法拍屋貸款申辦條件
- 年滿20歲
- 有穩定工作
- 信用良好
- 能按期償還
法拍屋貸款準備資料
- 身分證影本
- 工作及收入證明
- 拍賣公告
- 保證金的繳款收據
法拍屋貸款的優點是什麼？
申辦法拍屋貸款、繳交剩餘的尾款，尾款繳清後，得標人可取得『不動產權利移轉證明書』，之後高利率的法拍代墊款就可轉為低利率、年限長的一般房貸，這樣就可延長還款年限、減輕還款負擔。
法拍屋貸款的銀行
| 銀行 | 第一銀行 | 聯邦銀行 | 新光銀行 | 華南銀行 | 合作金庫 |
| 利率 | 5.25%~8.25%(固定計息) | 6.3%~12%(固定計息) | 定儲利率指數i+5%起，目前利率為0.8% | 依本行指數型房貸，以定儲利率指數訂定加碼幅度 | 3%~5.195%(依本行現行指標利率浮動計息) |
| 期限 | 依銀行評估 | 最長2個月 | 依銀行評估 | 最長3個月 | 最長3個月 |
| 申辦費 | 10000元 | 點交：6000元 不點交：9000元 | 11000元 | 5300元起 | 5300元起 |
承辦法拍屋貸款的銀行很少，而且法拍貸款風險較高，因此銀行在審核上也比其他貸款嚴格，所以很多都無法貸到最高成數，最後還是要另外想辦法繳交尾款。
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點交/不點交法拍屋的差別
- 點交：得標後，法院會陪同得標人將標到的法拍屋清點交付，將房屋的產權交給得標人
- 不點交：得標後，得標人自行與前屋主協商交屋，取得產權
- 部分點交：房屋點交，但是房屋公設不點交（通常發生於電梯大樓或公寓）
買法拍屋/法拍屋貸款要注意什麼？
尾款不足
尾款不足雖然可以申辦法拍屋貸款來補足，但法拍屋貸款也不一定能完全代墊，通常法拍屋貸款可貸到7.8成，但還是會依得標人的信用狀況、法拍屋條件而有所不同，當代墊款不足以補足時，就還是必須另外想辦法。
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不點交屋
若要申請法拍屋貸款，要記得銀行通常不接受不點交屋的貸款，原先法拍屋就已經缺少保障，若又沒有法院協助得標人清點交付，這會讓銀行對於此貸款更加嚴格。
評估自身狀況
購買法拍屋後，必須在7天內將尾款付清，否則保證金會被收回，但也千萬不能依賴法拍屋貸款一定就能幫忙繳交尾款，有時候成數無法貸到7.8成，最後剩餘尾款還是要由自己支付，因此建議購買法拍屋前，要先衡量自己的財務狀況再做決定。
要有基本法律常識
購買法拍屋比購買一般房屋複雜，要處理的流程也比較多，也可能會多一些合約內容，因此建議要有基本法律常識，這樣在處理流程時會比較方便。
法拍屋常見問題QA
法拍屋可以貸款幾年？
法拍代墊款屬於短期型信用貸款，因此貸款期限通常為2~3個月。
法拍代墊款要預先申請嗎？
一般是建議可以預先申請。因為銀行審核嚴格，因此撥款速度也較慢，而法拍尾款必須在7天內付清，預先申請能避免銀行審核超過規定時間。
另外，銀行不承辦凶宅、海砂屋、不點交的法拍屋，因此預先申請也能讓銀行評估是否承辦，若無法承辦還能趕緊找別的方法繳交尾款。
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買法拍屋好嗎？
法拍屋通常價格比市價房屋低1~2成，最低也可能低至5成左右，許多人因為便宜而購買法拍屋，這樣就可減輕買房的負擔，不過買法拍屋也必須注意房屋屋況，欲購買時可向周邊鄰居打聽看看，避免買到凶宅或海砂屋。
法拍屋多久可以賣？
如果是想短期轉賣的，持有時間越短越好；如果是出租的，可出租2年後賣出。
元滿代墊款
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銀行代墊款因為是向銀行貸款，因此審核條件較嚴格，通常需要信用良好的人才能貸到較高成數，而且也不是每間銀行都有承辦，因此！若遭銀行婉拒貸款或成數不理想時，還有元滿貸的選擇。
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