法拍屋得標後需在7日內將尾款付清,才能取得不動產產權,但對很多人來說要在7日內支付一大筆金額通常有困難,這時可以法拍屋貸款嗎?法拍代墊款可以解決尾款問題嗎?
內容目錄
法拍屋是什麼?
法拍屋通常是房屋所有權人積欠款項,因而遭到法院強制執行拍賣,法院會將法拍金額償還給債權人,此時這間房屋就會變成法拍屋。
有些法拍屋不單只是單純因欠款被拍賣,還可能是凶宅、海砂屋等。
法拍屋怎麼買?
法院通常會在房屋拍賣前2個禮拜公告拍賣訊息,此時想競標者,就可在拍賣當天,將標書與底標2成的保證金投入標箱,得標人需在7日內將扣除保證金的尾款繳清,才能取得『不動產權利移轉證明書』,獲得房屋完整產權。
※若無得標,保證金會全額退還※
買法拍屋可以貸款嗎?
若因尾款不足,可以申辦法拍屋貸款,也就是法拍屋代墊款。
法拍屋貸款的借款人需與投標人一樣才能貸款,法拍代墊款通常是以信用貸款方式承作,目前有幾間銀行有承辦。
但要注意的是,法拍屋貸款對銀行來說風險較高,因此審核嚴謹,利率較高,可貸成數也不一定能貸到7.8成,所以建議可提早詢問承辦銀行,才不會到時資金不足,來不及繳交尾款。
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法拍屋代墊款是什麼?
代墊款屬於短期型2~3個月的信用貸款,利率比一般房貸高,利率約4%~12%,當得標人無足夠資金可支付尾款時,就會申辦法拍代墊款來補足尾款。
但因為法拍屋貸款風險較高,而且也不是每間銀行願意承做,因此審核嚴格,並不是每人都可以貸到標價的7.8成。
成功取得代墊款繳交尾款的人,就會取得『不動產權利移轉證明書』,之後會由承辦代墊款的銀行進行設定,將貸款轉為利率低、期限長的一般房貸。
法拍屋貸款流程
- 上司法院網站蒐集法拍屋資料
- 選定標的並實際勘察
- 至銀行開立保證金支票(拍賣底標的2成)
- 至法院投標,投遞標書與底標2成的保證金
- 得標後,繳交剩餘尾款
- 若資金不足,向銀行申辦法拍屋貸款(銀行代墊扣除保證金後的餘額)
- 繳交尾款後,法院發給權力轉移證明
- 至稅捐稽徵處申報契稅,再至地政機關辦理權利轉移取得權
- 將原來的法拍屋貸款轉成一般房貸
法拍屋貸款利率多高?
年利率4%~12%
法拍屋貸款申辦條件
- 年滿20歲
- 有穩定工作
- 信用良好
- 能按期償還
法拍屋貸款準備資料
- 身分證影本
- 工作及收入證明
- 拍賣公告
- 保證金的繳款收據
法拍屋貸款的優點是什麼?
申辦法拍屋貸款、繳交剩餘的尾款,尾款繳清後,得標人可取得『不動產權利移轉證明書』,之後高利率的法拍代墊款就可轉為低利率、年限長的一般房貸,這樣就可延長還款年限、減輕還款負擔。
法拍屋貸款的銀行
銀行 | 第一銀行 | 聯邦銀行 | 新光銀行 | 華南銀行 | 合作金庫 |
利率 | 5.25%~8.25%(固定計息) | 6.3%~12%(固定計息) | 定儲利率指數i+5%起,目前利率為0.8% | 依本行指數型房貸,以定儲利率指數訂定加碼幅度 | 3%~5.195%(依本行現行指標利率浮動計息) |
期限 | 依銀行評估 | 最長2個月 | 依銀行評估 | 最長3個月 | 最長3個月 |
申辦費 | 10000元 | 點交:6000元 不點交:9000元 | 11000元 | 5300元起 | 5300元起 |
承辦法拍屋貸款的銀行很少,而且法拍貸款風險較高,因此銀行在審核上也比其他貸款嚴格,所以很多都無法貸到最高成數,最後還是要另外想辦法繳交尾款。
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點交/不點交法拍屋的差別
- 點交:得標後,法院會陪同得標人將標到的法拍屋清點交付,將房屋的產權交給得標人
- 不點交:得標後,得標人自行與前屋主協商交屋,取得產權
- 部分點交:房屋點交,但是房屋公設不點交(通常發生於電梯大樓或公寓)
買法拍屋/法拍屋貸款要注意什麼?
尾款不足
尾款不足雖然可以申辦法拍屋貸款來補足,但法拍屋貸款也不一定能完全代墊,通常法拍屋貸款可貸到7.8成,但還是會依得標人的信用狀況、法拍屋條件而有所不同,當代墊款不足以補足時,就還是必須另外想辦法。
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不點交屋
若要申請法拍屋貸款,要記得銀行通常不接受不點交屋的貸款,原先法拍屋就已經缺少保障,若又沒有法院協助得標人清點交付,這會讓銀行對於此貸款更加嚴格。
評估自身狀況
購買法拍屋後,必須在7天內將尾款付清,否則保證金會被收回,但也千萬不能依賴法拍屋貸款一定就能幫忙繳交尾款,有時候成數無法貸到7.8成,最後剩餘尾款還是要由自己支付,因此建議購買法拍屋前,要先衡量自己的財務狀況再做決定。
要有基本法律常識
購買法拍屋比購買一般房屋複雜,要處理的流程也比較多,也可能會多一些合約內容,因此建議要有基本法律常識,這樣在處理流程時會比較方便。
法拍屋常見問題QA
法拍屋可以貸款幾年?
法拍代墊款屬於短期型信用貸款,因此貸款期限通常為2~3個月。
法拍代墊款要預先申請嗎?
一般是建議可以預先申請。因為銀行審核嚴格,因此撥款速度也較慢,而法拍尾款必須在7天內付清,預先申請能避免銀行審核超過規定時間。
另外,銀行不承辦凶宅、海砂屋、不點交的法拍屋,因此預先申請也能讓銀行評估是否承辦,若無法承辦還能趕緊找別的方法繳交尾款。
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買法拍屋好嗎?
法拍屋通常價格比市價房屋低1~2成,最低也可能低至5成左右,許多人因為便宜而購買法拍屋,這樣就可減輕買房的負擔,不過買法拍屋也必須注意房屋屋況,欲購買時可向周邊鄰居打聽看看,避免買到凶宅或海砂屋。
法拍屋多久可以賣?
如果是想短期轉賣的,持有時間越短越好;如果是出租的,可出租2年後賣出。
元滿代墊款
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銀行代墊款因為是向銀行貸款,因此審核條件較嚴格,通常需要信用良好的人才能貸到較高成數,而且也不是每間銀行都有承辦,因此!若遭銀行婉拒貸款或成數不理想時,還有元滿貸的選擇。
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