房屋二胎貸款和一胎貸款有什麼不同？條件一樣嗎？當有大筆資金需求時，有房屋的人就會優先考慮房屋貸款，因為利率比一般貸款要低，一起來看申貸前有哪些注意事項！
內容目錄
二胎房貸是什麼？
二胎房貸又稱為『二順位房貸』、『次順位房貸』，也就是房屋貸款的第二順位。
舉例來說，貸款人名下A房屋已有貸款，又再一次把A房屋抵押給銀行或是民間機構(會以A房屋剩餘價值來進行抵押評估)，此時設定抵押權的銀行或貸款公司就擁有第二順位抵押權，這間銀行或公司就是第二順位債權人，即為『二胎』。此時的房屋貸款也就是『二胎房貸』。
日後若又再一次將A房屋向其他機構申請貸款，就變為『三胎房貸』，以此類推。
簡單來說，一間房子有兩者不同債權人的借款就是二胎房貸，適合有急需大量資金者。
貸款順位是什麼？
指債權清償的順序。如果房屋因貸款付不出來或其他因素遭到扣押，因而進行拍賣，拍賣金額扣除規費、稅金後，會優先償還給第一順位債權者，其次是第二順位、第三順位等等。
※如果拍賣金額償還給第一順位者後已無餘款，那麼第二、三順位者就不會拿到放款的金額，所以做二、三胎房貸的風險就高許多※
增額貸款是什麼？
指房屋持有貸款的狀況下，在還款部分房貸後，再向原銀行以原先房貸利率申請增額貸款，也就是房屋增貸。
舉例：原先向A銀行貸款1000萬房貸，現以還款200萬元，此時就能再以原利率向A銀行申請增貸200萬元
但有下列情形者無法申辦增額貸款
- 有信用瑕疵
- 無固定薪轉證明
- 申請的增貸金額超過已償還金額 (例如：已償還200萬元，但申請增貸500萬元，就會無法通過)
所以有以上情形者，通常會選擇申辦二胎房貸，因為二胎的門檻低、審核寬鬆，能大大提高過件的機率。
二胎房貸和一胎房貸有何不同？
房屋完全沒抵押給別人的狀況下，向銀行申請房屋貸款，此時銀行會根據房屋價值與貸款人信用，評估是否放款，若成功貸款通常可貸到房屋價值3~6成的額度。
※一胎房貸和買房時的貸款不一樣，繳完房貸後再申辦的第一順位貸款，才是『一胎房貸』※
而二胎房貸的額度必須是扣除『一胎房貸』已抵押成數後的餘額來核貸
一胎房貸的貸款成數越低，或是貸款快還完的話，二胎房貸可貸金額就越高；反之，一胎房貸的貸款成數越高，或是貸款還剩很多未還完，二胎房貸可貸金額就越低。
如果一胎房貸可貸成數已滿，而且只繳利息還沒開始繳本金的話，這間房屋的殘值就會很少，那麼幾乎沒有銀行會核貸。
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誰適合申辦民間二胎房貸？
- 有緊急資金需求
- 無薪轉證明或是無固定收入
- 有信用瑕疵
- 負債比過高
- 遭銀行婉拒貸款
- 有卡費或貸款遲繳紀錄
- 需要債務整合
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二胎房貸如何申辦？
二胎房貸的條件
- 年滿20歲
- 名下持有房屋，有銀行一胎貸款
- 近一年無其他民間機構第二順位紀錄
二胎房貸需準備的資料
- 雙證件影本
- 工作及收入證明
- 清償餘額證明
- 建物相關資料
- 土地權狀
- 房貸近一年繳款明細
- 其他財力證明（扣繳憑單、財產清單）
二胎房貸流程
- 諮詢：找合法立案的貸款機構免費諮詢了解適合自己的方案
- 申請：確認清楚貸款方案後，開始進行申請程序
- 準備資料：備妥上述所需相關資料
- 估價：針對房屋屋齡、屋況、地點進行估價
- 審核：評估申請人的條件，試算出二胎房貸的利率及額度等
- 對保及簽約：雙方確認無誤後，即可進行簽約，並至地政機關設定房屋第二順位抵押權
- 撥款：流程結束後，貨款金額將會匯到您指定的帳戶內
二胎房貸利率有多少？
銀行利率約4%~15%；民間利率（如元滿貸）約6%~15.98%，民間貸款因審核寬鬆，因此業者須承擔的風險較高，所以利率會比銀行來的高，不過再高也不會超過金管會所規定的合法月利率不得超過16%。
二胎房貸的優缺點
優點
- 審核條件寬鬆（有信用瑕疵也可申辦）
- 撥款快速
- 還款年限長
- 貸款金額無限制（可貸額度高）
- 可彈性還款
缺點
- 無寬限期
- 利率高
- 可貸額度受房屋一胎影響
民間二胎房貸和銀行二胎房貸差別
| 項目 | 民間二胎 | 銀行二胎 |
| 條件 | 不限 | 需有完整產權 |
| 利率 | 月利率1~3% | 年利率3~6% |
| 成數 | 最高可貸9成 | 最高可貸6成 |
| 還款年限 | 可純繳息或機動還款 | 最長15年 |
| 撥款速度 | 1~3天（最快24小時） | 1~2星期 |
| 還款方式 | 本利攤還或按月繳息 | 本利攤還 |
許多人申辦貸款的首選當然是銀行，但銀行除了要有完整房屋產權也會看信用狀況，如果有信用瑕疵、負債比過高、貸款卡費遲繳等狀況，往往會遭銀行婉拒貸款，而此時仍有迫切資金需求的人，就會轉而找民間貸款申辦二胎房貸。
民間二胎房貸的利率雖然比銀行高，但因為門檻低、條件寬鬆及撥款快速等優點，仍吸引到有緊急資金需求的人前來申辦，能高有效解決他們的財務問題，不用擔心因條件不好被婉拒。
銀行二胎房貸方案
| 銀行 | 台新銀行 | 玉山銀行 | 新光銀行 | 兆豐銀行 | 永豐銀行 |
| 利率 | 3.3%起 | 2.8%~9.88% | 2%~7.17% | 2.875%起 | 5.18%(機動利率) |
| 額度 | 最低50萬元 最高300萬元 | 最低50萬元 | 最高600萬元 | 依鑑估辦法核貸 | 50萬元 |
| 還款年限 | 最高7年 | 最長15年 | 最長15年 | 最長10年 | 最長7年 |
| 開辦費 | 最低3000元起 | 貸款金額的1% | 最低9000元起 | 最低3000元起 | 最低5000元 |
二胎房貸風險有哪些？5點注意事項
利率是否合乎規定
民間二胎房貸利率雖然比銀行還高，但合法業者都會遵守金管會規定月利率不得超過3%，若超過就是非法業者，像是地下錢莊或高利貸，高利貸利滾利的方式會產生高額利息，很可能會讓自己背負一身債。
過件前不收取費用
合法的貸款業者在諮詢時不會收取其他費用，但有不肖業者一開始就會收取手續費、諮詢費等，導致借款人還沒借到錢，就要先支付一筆金額，如果最後核貸沒通過，反而還讓資金缺口更大了。
有無完整流程
有的不肖業者會胡亂送件、過程隨便敷衍，只是將資料送去銀行，也沒有詢問你的條件及需求，結果最後沒有過件又要收取手續費、代辦費，除此之外還會造成聯徵多查，導致往後影響貸款過件率。
另外，二胎房貸其中一個步驟需至地政機關設定房屋第二順位抵押權，若申辦時沒有此流程就有問題。
房屋殘餘價值有多少
二胎房貸的額度是扣除一胎房貸已抵押成數後的餘額來核貸，若可貸成數已滿，這間房屋的殘值就會很少，相對的也會減少很多願意核貸的機構，因此在申辦前須先了解自己房屋的殘值有多少，才能避免額度不如預期或甚至無法核貸的情形。
找合法民間貸款公司
申辦貸款最重要的就是找合法業者，從一些細節其實就可辨別，像是利率是否合理、是否亂收費用、是否要求收取證件等，合法業者會有一定的流程規範，也會有事前的免費諮詢，民眾申辦時若遇到覺得不合理的，就不要貿然簽約。
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二胎房貸常見問題QA
房屋二胎可以貸多少？
不管是銀行或是民間二胎貸款，都是根據房屋價值來評估可貸金額有多少，銀行最高可貸金額約600萬；民間貸款只要房屋價值越高、申請人條件越好，可貸金額就越高，並無設定最高上限。
已經有一二胎房貸，還可以再申辦三胎嗎？
可以！不過要注意，因為二胎房貸的額度是扣除一胎房貸後的餘額來核貸，而三胎房貸是『第三順位債權人』，此時房屋價值因二胎房貸風險較高，可能所剩無幾，這時如果要申辦三胎，銀行通常都不會核貸，所以幾乎都會尋求民間機構來做申貸，但這時的利率也會比前者來的稍高一些。
如何知道房貸有幾胎？
可從『土地與建物登記簿謄本』查看『他項權利部』的欄位，有記錄不動產設定多少個抵押權與跟誰貸款。
同一間房子可以設定很多胎房貸，只要借款機構願意接受借款人的房屋作擔保品，雙方簽約對保後就可到地政機關設定順位抵押權
延伸閱讀：如何申請土地建物登記謄本？
二胎房貸推薦
只要名下持有房屋，有一胎貸款，就都能申辦二胎貸款，如果想再繼續申辦三胎貸款也是沒問題！
即使有信用瑕疵、負債比過高、債務協商也能申辦，有大筆資金需求、需要短期資金周轉、投資理財，都很適合申辦二胎，利率比一般貸款低，還可以拉長期數降低月付金的壓力。
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