房貸流程要多久?房屋貸款流程7步驟,成功申貸的關鍵-元滿貸

房貸流程要多久?房屋貸款流程7大步驟,成功申貸的關鍵

買房是許多人一生中少有的大筆支出項目,多數人都會辦理房屋貸款,而房貸比起其他貸款也更容易申辦、利率也較低。不過房貸流程要多久?審核時間長嗎?透過文章了解房貸流程及條件,教你如何申辦!

房屋貸款申辦流程

房貸的7大流程
房貸的7大流程

申請

時間:1天

提出申請後,銀行會看你的信用分數、收入穩定性、聯徵紀錄,來了解申貸人的狀況,所以建議

鑑價

時間:2-4天

銀行會評估房屋的價值,根據房屋的區域、類型、坪數、屋齡等,等銀行鑑價完成,就會通知可貸成數,最高成數是8成,一般都在6-7成。

審核

時間:2-4天

審核房屋價值與申請人的條件、工作及收入、負債等情形,依照需審核的事項提供相關資料及證明文件

照會

時間:1天

銀行會打電話給你,跟你確認個人資料、貸款額度及目的,這動作是要確認資料無誤,並且是本人申請的。

對保簽約

時間:1天

確認房屋貸款的金額、利率、額度、還款年限是否正確,雙方確認後即會進行簽約,若有不清楚的一定要問清楚,簽約後合約即生效,不得反悔。

※記得先驗屋再對保,如果遇到建商要求先對保再驗屋的不要照著做※

不動產抵押權設定

時間:1-2天

攜帶建物及土地權狀正本至地政事務所,申辦不動產抵押權設定,而銀行還會辦理火險和地震險,這部分需由自身負責繳納,一年一次直到貸款清償完畢。

延伸閱讀:抵押權設定自己辦,3分鐘了解設定塗銷要多久?搞懂費用及流程

撥款

時間:1天

所有流程完成後,款項將會立即撥入指定戶頭,之後每月就要記得準時繳納房貸,才不會影響信用分數哦!

※完整流程大約需要2-3個禮拜,但各階段的時間還是要依自身條件狀況而定,以及各金融機構的審核狀態※

延伸閱讀:如何提高信用評分?6招培養信用分數的關鍵,讓貸款變簡單!

房屋貸款要準備哪些資料?

  • 雙證件影本
  • 印章
  • 戶口名簿或戶籍謄本影本(戶籍謄本線上申請)
  • 財力證明(薪轉存摺、薪資單、扣繳憑單都可以)
  • 土地及建物登記正本
  • 買賣契約書影本

延伸閱讀:扣繳憑單是什麼?扣繳憑單查詢及線上申請一次搞懂!

房屋貸款的條件

  • 申請人須年滿20歲
  • 收入穩定
  • 無信用瑕疵(建議信用分數維持在600分以上)
  • 足夠的自備款(建議為房屋總額的3~4成)
  • 房屋沒有被設定抵押
  • 房屋坪數不能太小(小於15坪的房屋核貸機率會大幅降低)
  • 房屋不能被列為重大瑕疵(例如:海砂屋、傾斜屋、輻射屋)

房屋貸款的優點

  • 利率低:房屋屬於高價值擔保品,拿房屋做為抵押品申請貸款,利率會比其他貸款低
  • 還款期限長:最長還款期限為30年,而且提供最長5年的寬限期(只繳利息,不用攤還本金)
  • 可貸額度高:房貸成數通常落在5~7成,最高可貸8成,相較於其他貸款,房貸的額度高出許多

房貸申請不過的原因

房貸申請不過的原因
房貸申請不過的原因
  • 申請人信用分數低
  • 申請人的負債比過高
  • 工作及收入不穩定
  • 有聯徵多查紀錄
  • 申請人是警示帳戶
  • 房屋價值低
  • 申貸人年齡+貸款年限未符合規定(貸款人年齡+貸款年限<75 或房屋屋齡+貸款年限<50)

以上情形都會影響房貸流程的時間。想要縮短流程時間,首要條件就是提升自身的條件,本身條件不佳會造成審核更加嚴格、花更多時間,進而影響到整體的流程時間。

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延伸閱讀:被列為警示帳戶怎麼辦?還可以貸款嗎?教你成功申貸!

推算自己可以負擔多少金額的房子及房貸

推算自己可以負擔多少金額的房子及房貸

看月薪

建議每月的貸款金額不要超過月薪的3.5-4成(不超過3成更好)

例如:小新的月薪是4萬,那他每月的房貸金額不能超過14000~16000元;如果是雙薪家庭,總月收入是10萬,那每月的房貸金額不能超過35000~40000元。

銀行房貸是否會足額,會評估你每月的固定收入與支出

※每月須達到的固定收入=每月負債+未來房貸月付金+13000(銀行認定最低每月日常支出)*1.3※

例如:小新每月負債有信貸20000,未來房貸月付金為30000,則他的每月固定收入必須要有81900。(22000+30000+13000)*1.3=81900

看每月貸款負擔能力

假設貸款總額500萬元,利率3%,貸款期限30年(本息平均攤還),那每月房貸負擔為21080元。

以每月貸款金額為月薪的3.5-4成來看,若是要負擔這金額的房貸,月薪必須為6萬。

》參考591房貸計算器,試算出自己的房貸金額

購屋總額=貸款額度+自備款

房屋最多可貸8成,通常會落在6-7成之間,所以如果要購買1000萬的房屋,自備款準備300~400萬會比較保險,預防貸款成數不足,臨時需要資金的問題。

延伸閱讀:房屋貸款利率怎麼算?5方法降低房貸利率

政府的優惠房貸方案

類型整合住宅補貼資源實施方案青年安心成家優惠貸款公教人員築巢優利貸
申請時間每年7-8月不限時間,隨時辦理依各銀行規定
利率 一般戶:0.562% ;弱勢戶:1.137%約1.555%約1.56%
可貸額度台北市最高為250萬
新北市最高為230萬
其餘縣市最高為210萬
800萬依各銀行鑑價而定
還款期限20年30年20-30年
政府優惠房貸專案

可至各網站了解更加詳細的方案內容

房屋貸款的注意事項

清楚瞭解合約內容

簽約前記得要仔細閱讀合約內容,像是利率及額度是否有誤、提前清償是否需支付違約金或還款的相關規定等,不要什麼都沒看就簽約,這樣很可能會損失自己的權益,導致日後產生麻煩的後果。

利率上升的可能

在購屋時,除了要評估當前的利率,也要考慮到日後若升息時,利率上升會不會造成還款上的負擔,考量自己在這幾十年間是否都能有穩定工作及收入可償還貸款。

貸款年限及寬限期的長短

還款年限越長不一定越好,因為這代表要支付的利息就越多,但優點是月付金較低,可減輕每月的還款負擔,對於月支出較多的人來說,延長還款年限是好的。

另外也可選擇使用寬限期,在限定時間內只要償還利息,不用攤還本金,但要注意寬限期結束後,本金會依照剩餘貸款的年限來繳清,所以之後的月付金會增加2.65-3倍以上。

延伸閱讀:房貸寬限期是什麼?申貸前必知的4大優缺點

先驗屋再對保

通知交屋後,一定要記得先驗屋再去對保,撥款也要驗屋後進行,等初驗沒什麼問題後,銀行就會撥款給建商,尾款則是在複驗完成後撥款,然後就正式交屋。

※若複驗有瑕疵,銀行會扣住5%的交屋款,等複驗完成才會撥款,然後交屋※

政府政策

2016年起,賣屋有房地合一稅

另有針對特定房屋的豪宅貸款管制政策

  • 台北市7000萬以上
  • 新北市6000萬以上
  • 其他縣市4000萬以上

以上房屋除了不能有寬限期,也被規定貸款成數不能超過5.5成,3戶以上的不能超過4成。

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房屋貸款常見問題QA

房貸審核要多久?

每個人的條件不同,因此審核的時間也會不一樣,除了查看房屋價值外,最主要的就是個人信用狀況,從申請、審核再到對保及簽約,時間大約需要一個月。但如果本身信用條件不佳,審核上就會較嚴格,因此會造成審核時間拉長,整體的時間也會跟著拉長。

前屋主房貸尚未繳清時要怎麼撥款?

若購買的房屋仍有前屋主尚未清償的房貸,這時您自身的房貸銀行會先做代償,將撥款的一部分金額拿去清償前屋主尚未繳清的房貸,再塗銷抵押權,然後把剩餘的金額撥款到雙方的履保專戶裡(買房簽約時所設定的專戶),由履約管理公司保管,等正式交屋後,再將尾款撥款給前屋主。

如何提高房貸成數?減少成數不足的問題

  • 提升信用分數
  • 穩定的還款能力
  • 提供擔保人或擔保品
  • 選擇高價值區域
  • 提高房貸利率或購買房貸保險

延伸閱讀:房屋貸款成數不足怎麼辦?提高房貸成數的5大方法

房屋貸款需要哪些費用?

辦理房貸會有手續費、開辦費、房屋鑑價費、徵信費、帳管費、書狀及謄本費、抵押權設定費、代書費、住宅保險費等費用,這些林林總總的費用加起來至少有萬元,但實際金額還是要依各家貸款機構收費標準而定,記得在簽約前要先清楚了解各項收費金額,以免被多收費用。

貸款推薦

若有房屋二三胎的需求,除了找銀行申辦,也可找合法立案的貸款代辦公司,尤其是本身有信用瑕疵、負債比過高或債務協商等條件不良的人,有這些情況往往會遭到銀行婉拒,就算最後審核通過,核貸的利率及額度也不好。元滿貸提供免費諮詢服務,有任何資金需求及貸款問題都可以做詢問,專員會依照您的條件及需求為您規劃合適的方案,提供專業建議提高過件率,協助您順利取得資金,解決財務問題!過件後才收取費用,可先諮詢做了解哦!

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